نمونه قولنامه فروش طبقه دوم

تنظیم دقیق نمونه قولنامه فروش طبقه دوم برای هر دو طرف معامله حیاتی است تا از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری شود و حقوق فروشنده و خریدار به درستی تضمین گردد. معاملات مربوط به طبقات مجزا، به ویژه طبقه دوم، به دلیل پیچیدگی های مرتبط با مشاعات و سند، نیازمند دقت ویژه ای هستند.

معاملات ملکی همواره از حساسیت های خاصی برخوردار بوده اند، اما فروش یا خرید یک طبقه خاص از یک ساختمان، مانند طبقه دوم، پیچیدگی های مضاعفی دارد. این پیچیدگی ها عمدتاً ناشی از وضعیت سند مالکیت (که ممکن است تفکیکی نباشد)، تعریف دقیق حدود مشاعات و مشترکات، نحوه تقسیم انشعابات و مسائل مربوط به دسترسی است. نبود یک توافق اولیه جامع و دقیق می تواند منجر به دعاوی حقوقی طولانی و پرهزینه شود. هدف از ارائه این مقاله، تشریح کامل جوانب حقوقی و ارائه یک نمونه قولنامه تخصصی است تا فروشندگان و خریداران طبقه دوم بتوانند با آگاهی و اطمینان بیشتری معامله خود را انجام دهند.

اهمیت حیاتی قولنامه در معاملات ملکی، به ویژه طبقه دوم

قولنامه، سندی است که پیش از تنظیم سند رسمی و قطعی معامله، تعهدات متقابل فروشنده و خریدار را مشخص می سازد. این سند، اگرچه به خودی خود سندی برای انتقال مالکیت نیست، اما یک سند عادی معتبر و الزام آور محسوب می شود که طرفین را به انجام تعهدات خود در آینده ملزم می کند. تفاوت آن با مبایعه نامه در این است که مبایعه نامه بیشتر به قصد قطعی فروش و خرید اشاره دارد، در حالی که قولنامه بر تعهد به انجام معامله در آینده تمرکز می کند.

در معاملات مربوط به طبقات یک ساختمان، به ویژه طبقه دوم، اهمیت قولنامه دوچندان می شود. این امر به دلیل ابهامات و چالش های حقوقی است که ممکن است در مورد مالکیت، مشاعات، دسترسی، پارکینگ، انباری و انشعابات مشترک وجود داشته باشد. برای مثال، اگر ساختمان دارای سند تفکیکی برای هر طبقه نباشد، قولنامه باید به دقت حدود و ثغور طبقه دوم و سهم آن از عرصه و اعیان ساختمان را مشخص کند. قولنامه فروش طبقه دوم باید به عنوان نقشه راهی شفاف برای حل و فصل مسائل پیش بینی نشده عمل کرده و از بروز هرگونه سوءتفاهم یا اختلاف در آینده جلوگیری نماید.

ملاحظات حقوقی کلیدی پیش از تنظیم قولنامه فروش طبقه دوم

قبل از اقدام به تنظیم قولنامه فروش طبقه دوم، بررسی دقیق و همه جانبه جوانب حقوقی ملک ضروری است. این بررسی نه تنها حقوق هر دو طرف را تضمین می کند، بلکه از بروز مشکلات آتی نیز پیشگیری می نماید.

بررسی دقیق سند مالکیت و وضعیت ثبتی ملک

نخستین گام، اطمینان از اعتبار و صحت سند مالکیت است. باید مشخص شود که آیا سند به صورت تک برگی است یا دفترچه ای، و آیا برای طبقه دوم مورد معامله، سند تفکیکی مستقل صادر شده است یا خیر. در بسیاری از موارد، به ویژه در ساختمان های قدیمی تر، ممکن است سند تفکیکی برای هر طبقه وجود نداشته باشد و کل ساختمان دارای یک سند مادر باشد. در این صورت، لازم است سهم مشاع طبقه دوم از کل عرصه و اعیان ملک به وضوح در قولنامه قید شود.

علاوه بر این، باید از شش دانگ بودن مالکیت فروشنده اطمینان حاصل کرد و بررسی شود که ملک در رهن بانک یا شخص دیگری نباشد، یا تحت توقیف و بازداشت مراجع قضایی قرار نگرفته باشد. این استعلامات از طریق دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد و املاک قابل انجام است.

گواهی پایان کار و عدم خلاف: چرا ضروری است؟

اخذ گواهی پایان کار برای کل ساختمان، نشان دهنده انطباق بنا با نقشه های مصوب شهرداری و رعایت ضوابط شهرسازی است. این گواهی برای هرگونه نقل و انتقال رسمی ملک ضروری است. در مورد فروش طبقه دوم، اگر تغییراتی در ساختار طبقه دوم یا کل ساختمان بدون مجوز صورت گرفته باشد (مانند اضافه بنا، تغییر کاربری)، ممکن است نیاز به گواهی عدم خلاف برای آن بخش وجود داشته باشد. عدم وجود این گواهی ها می تواند فرآیند انتقال سند را با مشکل مواجه کند و حتی منجر به تخریب بخش های غیرمجاز شود. خریدار باید از این موضوع اطمینان حاصل کند که تمامی مراحل قانونی ساخت و ساز رعایت شده است.

تعیین تکلیف مشاعات و مشترکات ساختمان

یکی از مهم ترین و حساس ترین بخش ها در معاملات طبقه دوم، تعیین دقیق حدود مشاعات و مشترکات است. مشاعات شامل قسمت هایی از ساختمان است که مالکیت آن به صورت مشاع بین تمامی مالکان طبقات تقسیم شده است، مانند راهروها، راه پله ها، حیاط، پشت بام، لابی، و تأسیسات مرکزی (موتورخانه، آسانسور). سهم هر واحد از مشاعات و نحوه استفاده از آن ها باید به وضوح در قولنامه قید شود. این امر شامل توضیحاتی در مورد:

• نحوه دسترسی به پشت بام و حیاط (اگر طبقه دوم دسترسی اختصاصی ندارد).
• تعیین مالکیت یا حق استفاده از فضاهای مشاعی خاص مانند تراس یا حیاط خلوت (در صورت وجود و چگونگی واگذاری آن به طبقه دوم).
• میزان سهم طبقه دوم از هزینه های نگهداری و تعمیرات مشاعات.

ابهام در این بخش، منشأ بسیاری از اختلافات بین همسایگان و مالکان طبقات است، لذا جزئیات باید با دقت فراوان تنظیم شود.

وضعیت انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن)

بررسی وضعیت انشعابات آب، برق، گاز و تلفن برای طبقه دوم از اهمیت بالایی برخوردار است. باید مشخص شود که آیا این انشعابات مستقل و اختصاصی برای طبقه دوم هستند یا به صورت مشترک با سایر طبقات استفاده می شوند. در صورت مشترک بودن، نحوه تقسیم و پرداخت هزینه ها باید به طور واضح در قولنامه قید شود. این مسئله شامل نصب کنتورهای فرعی یا توافق بر تقسیم هزینه ها بر اساس تعداد نفرات یا مصرف تقریبی است. قید شماره پرونده یا اشتراک هر انشعاب در قرارداد، به شفافیت بیشتر کمک می کند.

دسترسی، پارکینگ و انباری: جزئیات مهم

حق دسترسی به طبقه دوم باید کاملاً شفاف باشد. اگر طبقه دوم دارای ورودی مجزا است، باید مشخص شود. در صورت استفاده از راه پله یا آسانسور مشترک، نحوه دسترسی و حقوق مربوط به آن در مشاعات باید قید شود. همچنین، وضعیت پارکینگ و انباری بسیار مهم است:

• آیا طبقه دوم دارای پارکینگ و انباری اختصاصی است؟
• شماره و محل دقیق پارکینگ و انباری کجاست؟
• آیا این فضاهای اختصاصی در سند ملک مادر قید شده اند؟
• در صورت نداشتن پارکینگ یا انباری اختصاصی، آیا حقی برای استفاده از فضای مشاعی برای پارک خودرو یا نگهداری وسایل وجود دارد؟

هرگونه توافق در مورد این موارد باید به وضوح در قولنامه درج گردد.

تسویه بدهی های معوقه ملک

فروشنده باید تمامی بدهی های مرتبط با ملک تا تاریخ تحویل را تسویه نماید. این بدهی ها شامل عوارض نوسازی و پسماند شهرداری، مالیات نقل و انتقال، و قبوض مصرفی آب، برق، گاز و تلفن (در صورت مستقل بودن) یا سهم مربوط به طبقه دوم از بدهی های مشترک (مانند شارژ ساختمان) است. خریدار باید از فروشنده مفاصاحساب تمامی این موارد را دریافت کند تا از انتقال بدهی ها به خود جلوگیری نماید.

مشاوره حقوقی تخصصی

با توجه به پیچیدگی های حقوقی معاملات ملکی، به ویژه فروش طبقه دوم، اخذ مشاوره از وکیل متخصص در امور ملکی قویاً توصیه می شود. یک وکیل می تواند تمامی مدارک را بررسی کرده، نکات حقوقی مربوط به ملک خاص را گوشزد نماید و در تنظیم یک قولنامه جامع و بی نقص کمک کند تا از حقوق هر دو طرف به بهترین نحو محافظت شود.

ساختار جامع نمونه قولنامه فروش طبقه دوم (ماده به ماده)

تنظیم یک قولنامه دقیق و کامل، ستون فقرات یک معامله ملکی ایمن است. در ادامه، نمونه ای از ساختار یک قولنامه فروش طبقه دوم با شرح ماده به ماده ارائه می شود تا تمامی جوانب حقوقی و فنی را پوشش دهد.

مقدمه قولنامه: ارکان اولیه و شناسایی طرفین

مقدمه قولنامه، چارچوب اولیه قرارداد را شامل می شود و اطلاعات حیاتی نظیر تاریخ، مکان تنظیم و مشخصات اولیه طرفین را در بر می گیرد. این بخش باید با دقت تکمیل شود تا هویت طرفین و موضوع قرارداد به وضوح مشخص گردد.

ماده ۱: مشخصات کامل طرفین قرارداد

این ماده به معرفی کامل فروشنده و خریدار اختصاص دارد. لازم است تمامی مشخصات هویتی شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، آدرس کامل محل اقامت و شماره تماس به دقت وارد شود. در صورتی که یکی از طرفین به واسطه وکیل، قیم، ولی یا وصی اقدام می کند، مشخصات و مدارک قانونی ایشان نیز باید قید و ارائه گردد. اطمینان از اهلیت (صلاحیت قانونی برای انجام معامله) طرفین از اهمیت ویژه ای برخوردار است و مدارک شناسایی باید به دقت بررسی شوند.

ماده ۲: موضوع معامله و جزئیات دقیق طبقه دوم

این ماده قلب قولنامه است و باید با حداکثر جزئیات و شفافیت تکمیل شود. در اینجا، مشخصات دقیق ملک مورد معامله، یعنی طبقه دوم، به شرح زیر قید می گردد:

• نوع ملک: طبقه دوم از یک ساختمان مسکونی (یا اداری/تجاری، بسته به مورد).
• مشخصات ثبتی: پلاک ثبتی اصلی و فرعی، شماره بخش ثبتی.
• مساحت: مساحت دقیق اعیان طبقه دوم (بر اساس نقشه های پایان کار یا عرف).
• نشانی کامل: شهر، منطقه، خیابان، کوچه، پلاک، و ذکر صریح «طبقه دوم» و شماره واحد (در صورت وجود).
• مشخصات بنا: تعداد اتاق خواب، سن تقریبی بنا، وضعیت بازسازی (اگر صورت گرفته)، و نوع مصالح اصلی.
• توابع و لواحق اختصاصی: این بخش بسیار مهم است. باید به وضوح مشخص شود که آیا طبقه دوم دارای انباری (به همراه مساحت و محل دقیق) و/یا پارکینگ (به همراه تعداد و شماره دقیق) اختصاصی است یا خیر. هرگونه حیاط خلوت، تراس یا بالکن اختصاصی نیز باید قید شود.
• وضعیت انشعابات: ذکر شماره پرونده/اشتراک آب، برق، گاز و تلفن. تأکید بر مستقل یا مشترک بودن هر یک از انشعابات و در صورت مشترک بودن، چگونگی پرداخت هزینه های آن.
• پایان کار و تفکیک: قید وضعیت گواهی پایان کار ساختمان و اینکه آیا سند تفکیکی مستقل برای طبقه دوم صادر شده است یا خیر. در صورت عدم وجود سند تفکیکی، باید به این موضوع اشاره و نحوه انتقال سهم مشاع در آینده توضیح داده شود.
• حقوق ارتفاقی: هرگونه حق عبور و مرور، حق استفاده از چاه (در صورت وجود)، پشت بام (اگر اختصاصی برای طبقه دوم است) یا هر حق دیگری که مختص این طبقه باشد، باید ذکر شود.

این بخش نیاز به دقت حداکثری دارد، زیرا تفکیک دقیق حدود و ثغور طبقه دوم، به ویژه در نبود سند تفکیکی مستقل، از بروز اختلافات آتی پیشگیری می کند.

ماده ۳: مبلغ و شیوه پرداخت ثمن معامله

در این ماده، مبلغ کل ثمن معامله به عدد و حروف قید می شود. نحوه پرداخت این مبلغ، از جمله پیش پرداخت، اقساط میانی (با تاریخ های دقیق و مشخص) و قسط نهایی (که معمولاً همزمان با انتقال سند رسمی پرداخت می شود)، باید به تفصیل شرح داده شود. نحوه پرداخت هر قسط (نقدی، شماره و تاریخ چک، حواله بانکی) نیز باید به دقت ثبت گردد. فروشنده ملزم است برای هر پرداختی رسید کتبی ارائه دهد و خریدار باید سوابق بانکی و چک های خود را تا زمان انتقال کامل سند حفظ کند.

ماده ۴: زمان بندی و الزامات تنظیم سند رسمی

این ماده به تعیین تاریخ و ساعت دقیق حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی مشخص (با ذکر شماره و آدرس) اختصاص دارد. تکالیف فروشنده برای تنظیم سند رسمی شامل موارد زیر است:

• ارائه کلیه مفاصاحساب های لازم (مالیاتی، عوارض شهرداری، بیمه تأمین اجتماعی در صورت لزوم).
• ارائه گواهی پایان کار و تفکیک (در صورت نیاز و امکان).
• تسویه کامل قبوض انشعابات تا تاریخ تحویل.
• فک رهن و رفع هرگونه ممنوعیت نقل و انتقال (در صورت وجود).

تکالیف خریدار نیز شامل آماده سازی مابقی ثمن معامله (نقدی یا چک تضمین شده بانکی) است. برای تضمین اجرای تعهدات، وجه التزام (جریمه) مشخصی برای هر یک از طرفین در صورت عدم حضور در موعد مقرر در دفترخانه یا عدم انجام تعهدات اولیه تعیین می شود. این جریمه، جایگزین اصل تعهد نیست و طرف متخلف همچنان ملزم به انجام تعهدات اصلی خود است.

توصیه اکید می شود پیش از حضور در دفترخانه، استعلامات لازم از اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری به طور کامل اخذ و مورد بررسی قرار گیرد.

ماده ۵: تحویل و تسلیم ملک

تاریخ دقیق تحویل و تخلیه طبقه دوم به خریدار در این ماده قید می شود. فروشنده متعهد می گردد که ملک را در وضعیت موجود و بدون عیب و نقص (مگر آنچه که در زمان بازدید به اطلاع خریدار رسیده) تحویل دهد. اگر ملک در تصرف مستأجر باشد، وضعیت ادامه قرارداد اجاره یا تخلیه آن باید به وضوح مشخص و تعیین تکلیف شود. برای تضمین تحویل به موقع، وجه التزام روزانه برای فروشنده در صورت عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک تعیین می گردد. هنگام تحویل، فهرست برداری از اقلام ثابت (مانند کابینت، پکیج، شیرآلات) و وضعیت انشعابات توصیه می شود.

ماده ۶: شروط تکمیلی، تعهدات و ضمانت های اجرایی

این ماده به شروط و تعهدات جزئی تر طرفین و ضمانت های اجرایی آنها می پردازد:

• تقسیم هزینه ها: تعیین سهم هر یک از طرفین از هزینه های محضر (حق التحریر، حق الثبت)، مالیات نقل و انتقال، عوارض و سایر مخارج قانونی. معمولاً مالیات و عوارض بر عهده فروشنده و هزینه محضر بالمناصفه است.
• اقرار فروشنده: فروشنده اقرار می کند که ممنوع المعامله نیست، ملک در رهن یا توقیف نبوده، منافع آن به دیگری واگذار نشده و هیچگونه ادعای ثالثی بر آن وجود ندارد.
• مسئولیت در قبال عیوب پنهان: فروشنده در قبال هرگونه عیب و نقص پنهان که در زمان معامله وجود داشته و خریدار از آن مطلع نبوده، مسئول است.
• شرط فسخ: در صورت عدم ایفای تعهدات اساسی (مانند عدم امکان انتقال سند در موعد مقرر)، شرایط خاصی برای فسخ قرارداد و جبران خسارت طرف متضرر تعیین می شود.

ماده ۷: اسقاط خیارات

این ماده به اسقاط کافه خیارات (اختیارات قانونی فسخ قرارداد) اشاره دارد، حتی خیار غبن فاحش (یعنی اگر یکی از طرفین به واسطه جهل به قیمت، دچار ضرر فاحش شده باشد). تنها خیاری که معمولاً ساقط نمی شود، خیار تدلیس (حق فسخ به دلیل فریب) است. طرفین با امضای این ماده، اقرار می کنند که با آگاهی کامل از تمامی جوانب معامله و قیمت واقعی ملک، اقدام به عقد قرارداد کرده اند و حق فسخ معامله به دلایل مذکور را از خود سلب می کنند.

ماده ۸: نسخ و اعتبار قرارداد

این ماده مشخص می کند که قرارداد در چند نسخه یکسان و با اعتبار یکسان تنظیم شده است. هر نسخه باید به امضای هر دو طرف قرارداد (فروشنده و خریدار) و اثر انگشت آن ها برسد. حضور و امضای دو شاهد که مشخصات کامل آن ها نیز قید شده است، اعتبار قرارداد را افزایش می دهد و در صورت بروز اختلاف، می تواند به عنوان دلیل مورد استناد قرار گیرد.

ماده ۹: قوانین حاکم بر قرارداد

در این ماده قید می شود که در خصوص مواردی که در این قولنامه پیش بینی نشده است، قوانین عمومی کشور، به ویژه قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، حاکم خواهد بود. این بند برای پوشش دادن به جوانب حقوقی احتمالی که در قرارداد به طور صریح ذکر نشده اند، اهمیت دارد و از بروز ابهامات در آینده جلوگیری می کند.

چک لیست ضروری برای معامله امن طبقه دوم

برای اطمینان از یک معامله موفق و بدون دغدغه برای فروش یا خرید طبقه دوم، رعایت یک چک لیست دقیق و مرحله به مرحله ضروری است. این چک لیست به شما کمک می کند تا هیچ نکته مهمی را از قلم نیندازید.

اقدامات قبل از عقد قرارداد

این مرحله حیاتی ترین بخش معامله است و دقت در آن می تواند از بسیاری از مشکلات آتی جلوگیری کند.

• بررسی سند مالکیت: اطمینان از اعتبار سند، وضعیت تفکیکی بودن یا نبودن برای طبقه دوم، شش دانگ بودن مالکیت فروشنده، و عدم وجود هرگونه رهن، بازداشت یا توقیف. استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ضروری است.
• گواهی پایان کار و عدم خلاف: اخذ و بررسی گواهی پایان کار برای کل ساختمان و در صورت لزوم، گواهی عدم خلاف برای طبقه دوم از شهرداری.
• استعلامات شهرداری: بررسی بدهی های ملک از جمله عوارض نوسازی، پسماند و سایر هزینه های احتمالی.
• وضعیت انشعابات: مشخص کردن مستقل یا مشترک بودن انشعابات آب، برق، گاز و تلفن برای طبقه دوم و بررسی قبوض مصرفی.
• بازدید کامل ملک: بازدید دقیق از طبقه دوم و کلیه مشاعات و مشترکات ساختمان برای اطمینان از وضعیت فیزیکی و عدم وجود عیوب پنهان. بررسی دسترسی ها، پارکینگ و انباری.
• مشاوره حقوقی: دریافت مشاوره از وکیل متخصص در امور ملکی برای بررسی کلیه جوانب حقوقی و مدارک.

نکات حیاتی هنگام امضای قولنامه

مرحله امضای قولنامه، نقطه عطف معامله است و باید با نهایت دقت و توجه به جزئیات انجام شود.

• تکمیل دقیق قولنامه: اطمینان از تکمیل تمامی بندها، به ویژه مشخصات دقیق طبقه دوم، سهم از مشاعات، وضعیت انشعابات، پارکینگ و انباری.
• دریافت رسید پرداخت ها: برای هر بخش از ثمن معامله که پرداخت می شود، رسید کتبی و امضاشده از فروشنده دریافت گردد. کپی چک ها و سوابق حواله های بانکی را حفظ کنید.
• حضور شهود: قولنامه توسط حداقل دو شاهد معتبر که مشخصات کاملشان قید شده و اهلیت دارند، امضا گردد.
• بررسی مدارک شناسایی: تطبیق دقیق مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه) طرفین با مشخصات قیدشده در قولنامه.
• مطالعه کامل: هر دو طرف قرارداد، تمامی مفاد قولنامه را به دقت مطالعه و از آن آگاهی کامل داشته باشند.

گام های پس از قرارداد تا انتقال سند

پس از امضای قولنامه، تا زمان انتقال سند رسمی، پیگیری و انجام مراحل قانونی از اهمیت بالایی برخوردار است.

• پیگیری مدارک فروشنده: اطمینان از آماده سازی و ارائه تمامی مفاصاحساب های لازم و گواهی پایان کار توسط فروشنده در موعد مقرر.
• آماده سازی مابقی ثمن: خریدار باید مابقی ثمن معامله را در موعد مقرر برای حضور در دفترخانه آماده کند.
• حضور در دفترخانه: هر دو طرف در تاریخ و ساعت مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شوند. در صورت عدم حضور طرف مقابل، حتماً موضوع را کتباً به سردفتر اعلام و ثبت نمایید.
• دریافت رسید تحویل ملک: پس از تحویل طبقه دوم و تخلیه آن، رسید تحویل ملک از خریدار دریافت شود.
• ثبت نهایی: اطمینان از ثبت دقیق تمامی جزئیات و انتقال مالکیت در سند رسمی و دریافت سند جدید.

نتیجه گیری

معامله فروش طبقه دوم یک ملک، به دلیل ویژگی های خاص خود، فرآیندی است که نیازمند دقت، آگاهی حقوقی و توجه به جزئیات فراوان است. از بررسی دقیق سند و وضعیت مشاعات گرفته تا تعیین تکلیف انشعابات و ضمانت های اجرایی، هر مرحله باید با وسواس خاصی دنبال شود تا از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری گردد.

توجه به نکات ذکر شده در این مقاله و استفاده از یک نمونه قولنامه جامع و تخصصی، می تواند ریسک های موجود در این نوع معاملات را به حداقل برساند و اطمینان خاطر را برای هر دو طرف فراهم آورد. در نهایت، بهره گیری از مشاوره حقوقی متخصص در تمامی مراحل این معامله، نه تنها یک توصیه، بلکه یک ضرورت انکارناپذیر است تا حقوق شما به بهترین شکل ممکن تضمین شود.

---

فایل های دانلودی:

برای سهولت و کاربردی بودن این راهنما، می توانید نمونه قولنامه فروش طبقه دوم را در فرمت های زیر دانلود کنید:

نمونه قولنامه فروش طبقه دوم (Word): فایل قابل ویرایش برای تکمیل آسان.

نمونه قولنامه فروش طبقه دوم (PDF): برای مشاهده و ارجاع سریع.