حق اخذ به شفعه چیست

حق اخذ به شفعه، یک حق قانونی در حقوق مدنی ایران است که به شریک در مال غیرمنقول و قابل تقسیم اجازه می دهد، در صورت فروش سهم شریک دیگر به شخص ثالث، با پرداخت همان قیمتی که خریدار پرداخته، سهم فروخته شده را تملک کند.

این حق، که ریشه در فقه اسلامی دارد و با هدف رفع ضرر و جلوگیری از ورود شریک ناخواسته به شراکت ایجاد شده است، از جمله مباحث مهم و کاربردی در حوزه معاملات املاک مشاع محسوب می شود. درک صحیح ابعاد و شرایط تحقق آن برای تمامی فعالان و دست اندرکاران حوزه املاک، مالکین مشاع و حتی دانشجویان حقوق ضروری است. این مقاله به تفصیل به بررسی جوانب مختلف حق اخذ به شفعه، از تعریف و مبانی آن گرفته تا شرایط تحقق، آثار و موارد سقوط آن خواهد پرداخت و تمامی ابهامات رایج را از دیدگاه حقوقی تحلیل خواهد کرد.

حق اخذ به شفعه چیست؟ تعریف، مبانی و اصطلاحات کلیدی

حق اخذ به شفعه، امتیازی است قانونی که به شریک مال غیرمنقول و قابل تقسیم، در صورت وقوع عقد بیع (فروش) سهم شریک دیگر به شخص ثالث، تعلق می گیرد. ماده 808 قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد: هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

این تعریف، ارکان اصلی حق شفعه را به روشنی تبیین می کند. برای درک کامل این حق، آشنایی با اصطلاحات کلیدی مرتبط با آن ضروری است:

• شفیع: به شریکی گفته می شود که دارای حق شفعه است و می تواند سهم فروخته شده را تملک کند.
• مشفوع به: به سهم فروخته شده از مال غیرمنقول مشاع که موضوع حق شفعه قرار می گیرد، اطلاق می شود.
• مبیع: مال فروخته شده در عقد بیع است که در اینجا همان مشفوع به محسوب می شود.
• مشتری: شخص ثالثی است که سهم شریک را از طریق عقد بیع خریداری کرده است.
• ثمن: بهای معامله است که مشتری به فروشنده پرداخته است. شفیع باید همین مبلغ را به مشتری بپردازد تا بتواند حق شفعه خود را اعمال کند.

تفاوت حق شفعه و اخذ به شفعه

در ادبیات حقوقی، گاه اصطلاح حق شفعه و اخذ به شفعه به جای یکدیگر به کار می روند، اما لازم است تمایز ظریفی بین این دو قائل شد. حق شفعه نام یک حق کلی است که قانون گذار برای شریک پیش بینی کرده است. در واقع، این حق، یک اختیار قانونی برای شریک است که پس از تحقق شرایط آن، برای او ایجاد می شود. در مقابل، اخذ به شفعه به معنای استفاده و اعمال این حق توسط شفیع است. یعنی، زمانی که شریک، تصمیم به استفاده از حق خود می گیرد و اقدام به پرداخت ثمن و تملک سهم می نماید، عمل اخذ به شفعه محقق شده است. به عبارت دیگر، حق شفعه، ماهیت اختیاری و بالقوه دارد و اخذ به شفعه، نمود خارجی و عملی این حق است.

مبانی فلسفی و فقهی حق شفعه

مبانی ایجاد حق شفعه در حقوق ایران، ریشه در فقه اسلامی دارد و اصولاً بر پایه رفع ضرر از شریک و جلوگیری از شراکت ناخواسته استوار است. در شریعت اسلام، شراکت (شرکت) به خودی خود مکروه دانسته شده است، زیرا اغلب می تواند منشأ نزاع و اختلاف گردد. قانون گذار نیز با الهام از این مبانی، حق شفعه را برای تحقق اهداف زیر پیش بینی کرده است:

• رفع ضرر از شریک: گاهی اوقات، ورود شریک جدید و ناخواسته، به دلیل خصوصیات شخصیتی یا کاری، می تواند باعث ضرر و زحمت برای شریک قبلی شود. حق شفعه این امکان را به شریک می دهد که با تملک سهم فروخته شده، به شراکت خود پایان داده و از این ضرر جلوگیری کند.
• حفظ یکپارچگی ملک: در برخی موارد، وجود شریک ثالث می تواند منجر به تقسیم یا افراز ملک به گونه ای شود که ارزش آن کاهش یابد. حق شفعه با امکان تملک تمام ملک توسط یک نفر، به حفظ یکپارچگی و ارزش اقتصادی آن کمک می کند.
• جلوگیری از نزاع و اختلاف: با حذف شریک جدید و ناخواسته، احتمال بروز اختلافات آتی بین شرکا کاهش می یابد و آرامش در روابط حقوقی و اجتماعی حفظ می شود.

شرایط تحقق حق اخذ به شفعه

برای اینکه حق اخذ به شفعه برای شریک ایجاد شود و وی بتواند از آن استفاده کند، باید تمامی شرایط مندرج در ماده 808 قانون مدنی و مواد مربوطه دیگر، به طور کامل محقق شود. عدم وجود هر یک از این شرایط، مانع از اعمال این حق خواهد شد. در ادامه به بررسی دقیق این شرایط می پردازیم.

مال غیرمنقول و قابل تقسیم باشد

اولین و اساسی ترین شرط، آن است که مالی که موضوع شراکت و سپس بیع قرار گرفته، غیرمنقول و قابل تقسیم باشد.

• توضیح مال غیرمنقول: منظور از مال غیرمنقول، مالی است که ذاتاً قابل جابجایی نیست یا جابجایی آن منجر به خرابی و نقص در آن می شود. اموال غیرمنقول به دو دسته اصلی تقسیم می شوند:
  1. غیرمنقول ذاتی: مانند زمین، کوه، معدن که ذاتاً غیرقابل نقل و انتقال هستند.
  2. غیرمنقول به واسطه عمل انسان: مانند ساختمان، خانه، آپارتمان که بر روی زمین ساخته شده اند و به دلیل اتصال به زمین، غیرمنقول تلقی می شوند.
• توضیح قابل تقسیم بودن: منظور از قابل تقسیم بودن، آن است که ملک مشاع، قابلیت افراز و جداسازی فیزیکی را داشته باشد، به گونه ای که هر جزء از آن، پس از تقسیم، بتواند به طور مستقل مورد انتفاع قرار گیرد و ارزش اقتصادی خود را حفظ کند. اگر ملک قابل تقسیم نباشد، شریک برای رفع ضرر ناشی از شراکت، می تواند درخواست دستور فروش یا افراز کند، نه اعمال حق شفعه.

نکات ویژه در خصوص مال غیرمنقول و قابل تقسیم

ماده 809 قانون مدنی به صراحت بیان می دارد: هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه محقق نخواهد شد. این ماده تأکید می کند که حق شفعه، به عرصه و اعیانِ متصل به آن تعلق می گیرد. یعنی اگر کسی فقط ساختمان یا درختان را، بدون زمین زیر آن، بفروشد، حق شفعه ایجاد نمی شود. این حکم با هدف جلوگیری از پیچیدگی های حقوقی و نیز ماهیت ذاتی حق شفعه که ناظر به املاک است، وضع شده است.

در مورد حق شفعه در آپارتمان و خانه های چند واحدی، بحث های حقوقی فراوانی وجود دارد. عموماً، قسمت های مشاع یک آپارتمان (مانند راه پله، حیاط، پشت بام) که به موجب قانون تملک آپارتمان ها و رویه قضایی، غیرقابل تقسیم تلقی می شوند، مشمول حق شفعه نخواهند بود. با این حال، اگر کل یک مجموعه ساختمانی (مانند یک خانه ویلایی بزرگ یا یک عمارت قدیمی) بین دو نفر مشاع باشد و قابلیت تقسیم داشته باشد، حق شفعه می تواند نسبت به آن اعمال شود. اما در مورد واحدهای آپارتمانی که هر واحد دارای سند مستقل است و فقط مشاعات آن مشترک است، اعمال حق شفعه پیچیدگی های خاص خود را دارد و رویه قضایی تمایل کمتری به شمول حق شفعه بر مشاعات آپارتمانی دارد، چرا که ماهیت مشاعی و غیرقابل تقسیم بودن این قسمت ها غالب است.

شراکت بین فقط دو نفر باشد

یکی از مهم ترین و صریح ترین شرایط حق شفعه، همان طور که ماده 808 قانون مدنی تصریح کرده است، این است که مال غیرمنقول قابل تقسیم، بین دو نفر مشترک باشد. این شرط کاملاً محدودکننده است و تفسیر موسعی ندارد. بنابراین:

• اگر تعداد شرکا بیش از دو نفر باشد (مثلاً سه یا چهار شریک)، حتی اگر یکی از آن ها سهم خود را بفروشد، حق شفعه برای سایر شرکا محقق نمی شود.
• در این حالت، سایر شرکا برای رفع شراکت می توانند به مراجع قضایی مراجعه کرده و تقاضای افراز (تقسیم) ملک یا در صورت عدم امکان افراز، دستور فروش ملک را مطرح کنند.

مثال: اگر ملکی بین سه برادر به صورت شش دانگ مشاع باشد و یکی از برادران سهم دو دانگ خود را به شخص ثالثی بفروشد، دو برادر دیگر نمی توانند به حق شفعه استناد کنند، زیرا تعداد شرکا از دو نفر بیشتر بوده است. این امر با هدف حفظ سهولت در روابط حقوقی و جلوگیری از پیچیدگی های ناشی از تعدد شفیعین یا اعمال تبعیض آمیز حق شفعه، وضع شده است.

انتقال سهم از طریق عقد بیع باشد

شرط سوم، آن است که انتقال سهم یکی از شرکا به شخص ثالث، حتماً از طریق عقد بیع صورت گرفته باشد. ماده 808 قانون مدنی به صراحت از عبارت به قصد بیع استفاده کرده است. این شرط، دامنه اعمال حق شفعه را به طور قابل توجهی محدود می کند.

• توضیح دقیق عقد بیع: بیع، عقدی است که به موجب آن، مالکی، مال خود را در ازای دریافت بهای مشخص (ثمن) به دیگری منتقل می کند. در عقد بیع، قصد اصلی طرفین، مبادله مال با پول است.
• چرا سایر عقود شامل نمی شوند؟ قانون گذار به دلایل مختلفی، حق شفعه را فقط در عقد بیع محدود کرده است:
  • هبه (بخشش): اگر شریکی سهم خود را به کسی ببخشد، چون قصدی برای دریافت عوض وجود ندارد، حق شفعه محقق نمی شود.
  • صلح: چه صلح به صورت معوض (در ازای چیزی) باشد و چه بلاعوض (رایگان)، چون ماهیت آن با بیع متفاوت است و ممکن است اهداف دیگری (مانند جلوگیری از اختلافات آتی) را دنبال کند، حق شفعه ایجاد نمی شود.
  • معاوضه: در معاوضه، دو مال با یکدیگر مبادله می شوند و پول به عنوان بهای اصلی مطرح نیست. لذا، مشمول حق شفعه نیست.
  • انتقال در ازای مهریه یا نفقه: اگر سهم مشاع به عنوان مهریه به همسر منتقل شود یا در ازای نفقه، حق شفعه ایجاد نمی شود، زیرا ماهیت این انتقال ها بیع نیست.
  • مزارعه، مساقات و سایر عقود معین: هیچ یک از این عقود، چون قصد اصلی آن ها بیع نیست، منجر به ایجاد حق شفعه نمی شوند.
  • انتقال سهم در مزایده های قضایی یا تملک در ازای بدهی: در این موارد، انتقال قهری یا اجباری است و قصد بیع از سوی مالک مطرح نیست، بنابراین حق شفعه نیز محقق نمی شود.

قدرت شفیع بر تأدیه ثمن (توانایی پرداخت قیمت)

یکی دیگر از شرایط مهم، توانایی مالی شفیع برای پرداخت ثمن معامله ای است که بین فروشنده و مشتری انجام شده است. حق شفعه برای رفع ضرر از شفیع است، اما نباید منجر به ضرر مشتری شود. بنابراین، شفیع باید دقیقاً همان مبلغی را که مشتری به فروشنده پرداخت کرده است، به مشتری بپردازد تا بتواند سهم را تملک کند.

• اهمیت توانایی مالی: اگر شفیع توانایی پرداخت ثمن را نداشته باشد، عملاً نمی تواند حق خود را اعمال کند. قانون گذار نمی خواهد با اعطای این حق به فرد معسر (ناتوان از پرداخت)، حقوق مشتری که ثمن را پرداخت کرده است، تضییع شود.
• زمان و نحوه پرداخت ثمن: معمولاً شفیع، همزمان با طرح دعوی اخذ به شفعه، مبلغ ثمن معامله را به حساب سپرده دادگستری واریز می کند. این واریز، به منزله اثبات توانایی پرداخت و جدیت شفیع در اعمال حق خود است. در صورت عدم واریز یا عدم توانایی در پرداخت در مهلت مقرر، حق شفعه می تواند ساقط شود.

انتقال تمام حصه یکی از شرکا

ماده 808 قانون مدنی از عبارت حصه خود استفاده می کند که به نظر می رسد منظور تمام سهم مشاع یکی از دو شریک است. اگر شریک، تنها بخشی از سهم مشاع خود را بفروشد، آیا حق شفعه ایجاد می شود؟

پاسخ دقیق تر و مطابق با رویه قضایی این است که خیر، حق شفعه ایجاد نمی شود. دلیل این امر به هدف اصلی حق شفعه بازمی گردد که همانا رفع ضرر ناشی از شراکت و حفظ یکپارچگی ملک است. اگر شریک فقط بخشی از سهم خود را بفروشد، شراکت همچنان باقی است و ضرر ناشی از آن (ورود شریک جدید به بخش کوچکی از ملک) به طور کامل رفع نمی شود. در واقع، حق شفعه می خواهد به یک شراکت دو نفره خاتمه دهد و اگر فروشنده با فروش بخشی از سهم خود همچنان شریک باقی بماند، هدف شفعه محقق نمی شود.

فوری بودن حق شفعه و پیامدهای آن

ماده 821 قانون مدنی به صراحت اعلام می دارد: حق شفعه فوری است. این فوریت، یکی از مهم ترین و حساس ترین شرایط اعمال حق شفعه است و عدم رعایت آن، به سادگی می تواند منجر به سقوط این حق شود.

منظور از فوریت در حقوق مدنی، آن است که شفیع باید پس از اطلاع از وقوع بیع و ایجاد حق شفعه، بدون تأخیر غیرموجه و در اسرع وقت برای اعمال حق خود اقدام کند. این فوریت، نه به معنای فوری و آنی در همان لحظه اطلاع است، بلکه به معنای فوری عرفی است؛ یعنی در مدتی که عرفاً برای انجام کارهای حقوقی و اداری لازم برای طرح دعوا، معقول و متعارف تلقی می شود.

• شروع فوریت: فوریت حق شفعه از زمانی آغاز می شود که شفیع از وقوع بیع مطلع می شود. این اطلاع باید علم تفصیلی باشد، نه صرفاً حدس و گمان یا اطلاع اجمالی. یعنی شفیع باید از تمامی جزئیات مهم بیع، از جمله اینکه فروشنده کیست، مشتری کیست، چه مالی و به چه قیمتی و با چه شرایطی فروخته شده است، آگاه شود.

• «فوریت حق شفعه، از زمان اطلاع کامل شفیع از جزئیات وقوع بیع آغاز می شود و عدم اقدام در مهلت عرفی، منجر به سقوط این حق قانونی خواهد شد.»

اثبات اطلاع عرفی

اثبات زمان اطلاع شفیع، معمولاً بر عهده مشتری یا فروشنده است که مدعی سقوط حق شفعه به دلیل عدم رعایت فوریت هستند. این اثبات می تواند از طریق شهادت شهود، اقرار شفیع، اسناد و مدارک (مانند ارسال نامه رسمی، ارسال پیامک یا ایمیل حاوی جزئیات معامله و یا هر قرینه ای که دلالت بر علم شفیع داشته باشد) صورت گیرد. دادگاه ها با توجه به اوضاع و احوال پرونده و عرف و عادت، مدت زمان فوریت را محاسبه می نمایند.

جهل شفیع به حکم یا فوریت

گاهی ممکن است شفیع از وقوع بیع مطلع باشد، اما به وجود حق شفعه یا به فوریت آن جاهل باشد. آیا این جهل، مانع از اعمال فوریت و سقوط حق شفعه می شود؟

در حقوق ایران، جهل به قانون رافع مسئولیت نیست. به این معنا که اصولاً جهل به وجود حق شفعه یا فوریت آن، مانع از اعمال فوریت نمی شود و در صورت عدم رعایت مهلت عرفی، حق شفعه ساقط خواهد شد. با این حال، در موارد خاص و با دلایل قوی، شفیع ممکن است بتواند جهل موجه خود را اثبات کند. رویه قضایی در این زمینه متفاوت است، اما اصل بر این است که افراد باید از قوانین مربوط به حقوق خود آگاه باشند. اگر مشتری بتواند اثبات کند که شفیع با علم و آگاهی، حق شفعه خود را اعمال نکرده است، دعوای شفعه رد خواهد شد. از سوی دیگر، اگر شفیع بتواند جهل موجه خود را به فوریت حق شفعه و عدم توانایی عرفی در اقدام به موقع اثبات کند، ممکن است دادگاه حق او را احیا کند، هرچند این اثبات بسیار دشوار است.

پیامدهای عدم رعایت فوریت

مهم ترین پیامد عدم رعایت فوریت، سقوط حق شفعه است. یعنی اگر شفیع پس از اطلاع کامل از وقوع بیع، در مهلت عرفی و معقول برای اعمال حق خود اقدام نکند، این حق از او ساقط شده و دیگر نمی تواند سهم فروخته شده را تملک کند. در این صورت، بیع بین فروشنده و مشتری تثبیت می شود و مشتری مالک قطعی سهم خواهد شد.

ماهیت حقوقی حق شفعه: ایقاع یا عقد؟ مالی یا غیرمالی؟

درک ماهیت حقوقی حق شفعه، برای تبیین آثار و احکام آن ضروری است. این حق از دو منظر عقد یا ایقاع و مالی یا غیرمالی قابل بررسی است.

حق شفعه به عنوان ایقاع

حق شفعه در علم حقوق، یک ایقاع محسوب می شود، نه یک عقد. تفاوت اصلی عقد و ایقاع در تعداد اراده های دخیل در ایجاد اثر حقوقی است:

• عقد: نیازمند توافق دو اراده یا بیشتر است (مثلاً در عقد بیع، اراده فروشنده و خریدار).
• ایقاع: تنها با اراده یک نفر محقق می شود و نیازی به رضایت طرف مقابل ندارد (مثلاً طلاق، فسخ).

اعمال حق شفعه، تنها با اراده شفیع محقق می شود. زمانی که شفیع تصمیم می گیرد سهم فروخته شده را تملک کند و ثمن را به مشتری بپردازد، این عمل او یک جانبه است و نیازی به رضایت فروشنده یا مشتری جدید ندارد. حتی اگر فروشنده و مشتری جدید با اعمال این حق مخالف باشند، شفیع می تواند با طرح دعوا در دادگاه و واریز ثمن، سهم را به تملک خود درآورد. این ویژگی، حق شفعه را در دسته ایقاعات قرار می دهد.

حق مالی بودن حق شفعه

حق شفعه، یک حق مالی است. دلایل این امر عبارتند از:

• انتقال به ورثه: ماده 823 قانون مدنی تصریح می کند: حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. این قابلیت انتقال به ورثه، یکی از ویژگی های اصلی حقوق مالی است. حقوق غیرمالی (مانند حق پدری) معمولاً با فوت صاحب حق از بین می روند.
• قابلیت اسقاط و مصالحه: حق شفعه قابل اسقاط (چشم پوشی) است و می توان بر سر آن مصالحه کرد (ماده 822 قانون مدنی). قابلیت اسقاط و معامله، از دیگر مشخصه های حقوق مالی محسوب می شود.
• ارتباط با مال و ارزش اقتصادی: حق شفعه مستقیماً با تملک یک مال (سهم مشاع) و پرداخت ارزش اقتصادی (ثمن) مرتبط است و به همین دلیل دارای ارزش مالی است.

آثار و پیامدهای اجرای حق اخذ به شفعه

هنگامی که شفیع حق شفعه خود را به درستی و در مهلت قانونی اعمال می کند، آثار حقوقی مهمی بر وضعیت ملک و طرفین معامله (فروشنده، مشتری و شفیع) بار می شود:

• انتقال قهری سهم مبیع به شفیع: با اعمال حق شفعه، مالکیت سهم فروخته شده به طور قهری (اجباری و بدون نیاز به توافق جدید) از مشتری به شفیع منتقل می شود. این انتقال، از زمان اعمال حق شفعه صورت می گیرد، حتی اگر مراحل اداری و ثبتی آن زمان بر باشد.
• انفساخ بیع اولیه: بیعی که بین فروشنده و مشتری منعقد شده بود، با اعمال حق شفعه منفسخ (باطل) می شود. به عبارت دیگر، این بیع از ابتدا کان لم یکن تلقی می گردد و هیچ اثری از آن باقی نمی ماند. در نتیجه، مشتری دیگر مالکیتی بر سهم فروخته شده نخواهد داشت.
• تعلق منافع و نمائات ملک از زمان اعمال شفعه به شفیع: از لحظه ای که حق شفعه اعمال می شود (معمولاً با واریز ثمن به حساب دادگستری و اعلام اراده شفیع)، منافع و درآمدهای حاصل از سهم مشفوع به (مانند اجاره بها، میوه درختان و …) به شفیع تعلق می گیرد. اگر مشتری در این مدت از این منافع استفاده کرده باشد، مسئول جبران آن در برابر شفیع خواهد بود.
• مسئولیت مشتری در قبال شفیع: اگر مشتری در مدتی که سهم را در اختیار داشته، تغییراتی در ملک ایجاد کرده یا خسارتی به آن وارد کرده باشد، مسئول جبران آن در برابر شفیع است.
• حق مشتری برای مطالبه ثمن و خسارات احتمالی از فروشنده: با توجه به انفساخ بیع، مشتری که ثمن را به فروشنده پرداخت کرده بود و اکنون سهم از دستش خارج شده است، حق دارد مبلغ ثمن و در صورت وجود، خسارات ناشی از این معامله نافرجام را از فروشنده مطالبه کند. این شامل هزینه هایی مانند دلال، تنظیم سند و غیره می شود.

موارد سقوط و اسقاط حق شفعه

حق شفعه، یک حق دائمی نیست و در شرایطی می تواند ساقط یا اسقاط شود. شناخت این موارد برای جلوگیری از تضییع حقوق یا دفاع در برابر دعوای شفعه ضروری است.

اسقاط ارادی توسط شفیع (ماده ۸۲۲ قانون مدنی)

ماده 822 قانون مدنی مقرر می دارد: حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می شود. اسقاط حق شفعه می تواند به طرق مختلفی صورت گیرد:

• اسقاط با لفظ: مانند اینکه شفیع صراحتاً بگوید حق شفعه خود را ساقط کردم یا از حق شفعه خود چشم پوشی کردم.
• اسقاط با فعل: مانند اینکه شفیع پس از اطلاع از بیع، بخشی از سهم فروخته شده را از مشتری بخرد یا حتی با مشتری معامله ای دیگر بر روی همان ملک انجام دهد که به منزله تأیید مالکیت مشتری است.
• مصالحه بر حق شفعه: شفیع می تواند در قبال دریافت مالی (معوض) یا بدون دریافت هیچ عوضی (بلاعوض)، بر حق شفعه خود مصالحه کند و آن را به مشتری یا فروشنده واگذار نماید.

علاوه بر اسقاط ارادی، حق شفعه در موارد زیر نیز ساقط می شود:

• سقوط به دلیل عدم رعایت فوریت: همان طور که پیشتر توضیح داده شد، اگر شفیع پس از اطلاع کامل از بیع، در مهلت عرفی برای اعمال حق خود اقدام نکند، حق شفعه او ساقط می شود.
• سقوط به دلیل عدم توانایی پرداخت ثمن: اگر شفیع، پس از اعمال حق شفعه، نتواند در مهلت مقرر و به نحو صحیح، ثمن معامله را به مشتری پرداخت کند، حق او ساقط خواهد شد.
• سقوط در صورت فوت شفیع بدون وراث: اگر شفیع فوت کند و هیچ وارثی نداشته باشد، حق شفعه او که یک حق مالی است، به کسی منتقل نمی شود و ساقط می گردد. البته این مورد بسیار نادر است زیرا همیشه ورثه ای وجود دارد، حتی اگر دولت باشد.
• سقوط در صورت ابطال بیع اولیه: اگر بیع بین فروشنده و مشتری، به هر دلیلی (مثلاً به دلیل عدم اهلیت طرفین یا عدم وجود مبیع) باطل شود، چون اساساً بیعی واقع نشده که حق شفعه بر آن مترتب شود، حق شفعه نیز منتفی می گردد.

حق شفعه و وراثت (ماده ۸۲۳ قانون مدنی)

همان طور که قبلاً ذکر شد، حق شفعه یک حق مالی است و بر اساس ماده 823 قانون مدنی، این حق پس از فوت شفیع به ورثه او منتقل می شود. این انتقال، از ویژگی های بارز حقوق مالی است و به ورثه این امکان را می دهد که به قائم مقامی مورث خود، برای اعمال حق شفعه اقدام کنند.

چگونگی اعمال حق توسط ورثه

اعمال حق شفعه توسط ورثه، دارای ظرایف و نکاتی است که باید به آن ها توجه شود:

• لزوم اعمال حق به طور مشترک توسط تمامی وراث: اگر شفیع دارای چندین وارث باشد، تمامی وراث باید به طور مشترک و با توافق یکدیگر، برای اعمال حق شفعه اقدام کنند. این اقدام می تواند از طریق طرح دعوای واحد یا توکیل به یک نفر از وراث یا وکیل دادگستری صورت گیرد.
• ممنوعیت تبعیض (عدم امکان اعمال حق توسط برخی وراث و صرف نظر کردن برخی دیگر): وراث نمی توانند در اعمال حق شفعه تبعیض قائل شوند. یعنی نمی توانند بخشی از وراث سهم خود را تملک کنند و بخش دیگر از این حق صرف نظر نمایند. یا همه باید حق را اعمال کنند یا هیچ کدام. دلیل این امر، جلوگیری از تکثیر شرکا و حفظ ماهیت واحد حق شفعه است. اگر این امکان وجود داشت که هر وارث به اندازه سهم الارث خود از شفعه استفاده کند، شراکت دو نفره به شراکت چند نفره تبدیل می شد و هدف قانون گذار از رفع شراکت محقق نمی گردید.
• تکلیف وراث در صورت عدم توافق یا عدم تمایل برخی از آنها: اگر برخی از وراث مایل به اعمال حق شفعه نباشند یا با یکدیگر به توافق نرسند، در این صورت، حق شفعه برای تمام وراث ساقط می شود. این یکی از چالش های اصلی در پرونده های شفعه با تعدد وراث است و اهمیت توافق و همکاری بین آن ها را نشان می دهد.

حق شفعه در پرونده های عملی: گام به گام

اعمال حق شفعه در عالم واقعیت و در چارچوب نظام قضایی، مستلزم طی کردن مراحل خاصی است. این مراحل نیازمند دقت و آگاهی حقوقی است تا حق شفیع تضییع نشود.

مراحل قانونی طرح دعوی اخذ به شفعه

اگر شفیع تصمیم به اعمال حق شفعه خود بگیرد، باید مراحل زیر را طی کند:

1. مشاوره با وکیل متخصص: با توجه به پیچیدگی ها و فوریت حق شفعه، اولین و مهم ترین گام، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور حقوقی و ملکی است. وکیل می تواند شرایط را بررسی کرده، از فوریت حق شفعه اطمینان حاصل کند و بهترین راهکار را ارائه دهد.
2. تهیه و تنظیم دادخواست: دادخواست اخذ به شفعه باید با دقت و با رعایت تمامی شرایط قانونی تنظیم شود. در دادخواست باید خواسته (اخذ به شفعه)، مشخصات خواهان (شفیع)، خواندگان (فروشنده و مشتری)، مشخصات دقیق ملک، تاریخ وقوع بیع و سایر جزئیات لازم قید شود.
3. مدارک لازم:
   • سند مالکیت مشاعی شفیع و فروشنده.
   • مبایعه نامه یا هر مدرکی که وقوع بیع بین فروشنده و مشتری را اثبات کند.
   • قبض واریز ثمن معامله به حساب سپرده دادگستری.
   • در صورت نیاز، نظریه کارشناسی برای تعیین ارزش ملک یا تطبیق ثمن.
4. واریز ثمن معامله به حساب سپرده دادگستری: همان طور که ذکر شد، شفیع باید همزمان با تقدیم دادخواست (یا در مراحل اولیه رسیدگی)، مبلغ ثمن معامله را به حساب سپرده دادگستری واریز کند و فیش آن را پیوست دادخواست نماید. این اقدام، نشان دهنده جدیت شفیع و توانایی او در پرداخت است.
5. مراحل رسیدگی در دادگاه: پس از تقدیم دادخواست و تکمیل مدارک، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع می شود. دادگاه ضمن ابلاغ دادخواست به خواندگان، جلسات رسیدگی را تشکیل می دهد. طرفین می توانند دلایل و مستندات خود را ارائه دهند. دادگاه پس از بررسی تمامی جوانب و احراز شرایط، رأی مقتضی را صادر خواهد کرد.

نقش وکیل در پرونده های شفعه

با توجه به جنبه فوریت حق شفعه و لزوم رعایت دقیق تشریفات قانونی، نقش وکیل متخصص در پرونده های اخذ به شفعه بسیار حیاتی است. یک وکیل مجرب می تواند:

• اطمینان حاصل کند که تمامی شرایط قانونی حق شفعه وجود دارد.
• دادخواست را به نحو صحیح و مستند به مواد قانونی تنظیم کند.
• در اثبات اطلاع یا عدم اطلاع شفیع از بیع (بسته به نقش وکیل) کمک کند.
• مراحل واریز ثمن را به درستی انجام دهد.
• از حقوق موکل خود در جلسات دادرسی دفاع کند.
• از تضییع مهلت فوریت و سقوط حق شفعه جلوگیری نماید.

چالش های اثبات علم به بیع

یکی از مهم ترین چالش ها در پرونده های شفعه، خصوصاً از سوی مشتری یا فروشنده برای دفاع در برابر دعوای شفعه، اثبات علم شفیع به بیع و عدم رعایت فوریت توسط اوست. مشتری یا فروشنده ممکن است برای سقوط حق شفعه شفیع، ادعا کنند که شفیع مدت ها پیش از وقوع بیع مطلع بوده، اما در مهلت عرفی اقدام نکرده است. اثبات این موضوع می تواند با ارائه مدارکی مانند:

• شهادت شهود (همسایگان، املاک داران منطقه).
• اسناد مکتوب (مانند نامه های ابلاغی، رسید تحویل مبایعه نامه).
• قرائن و امارات (مثلاً تبلیغات گسترده فروش ملک، رفت و آمدهای مشتری به ملک قبل از بیع).

این چالش نشان می دهد که هر سه طرف (شفیع، فروشنده و مشتری) باید با دقت و آگاهی از حقوق و تکالیف خود عمل کنند.

---

نمونه دادخواست اخذ به شفعه

در ادامه، یک نمونه دادخواست کلی برای اخذ به شفعه ارائه می شود که باید با اطلاعات و جزئیات دقیق هر پرونده تکمیل شود:

ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

باسلام؛

احتراماً به استحضار می رساند:
اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر خواهان] به شماره ملی [شماره ملی خواهان] و به نشانی [نشانی کامل خواهان]، به موجب سند رسمی پیوست به شماره [شماره سند مالکیت خواهان] مورخ [تاریخ سند]، مالک مشاع [مقدار سهم، مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] از پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] اصلی/فرعی [شماره اصلی/فرعی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] [نشانی دقیق ملک] می باشم.
خوانده محترم ردیف اول، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی فروشنده] فرزند [نام پدر فروشنده] به شماره ملی [شماره ملی فروشنده] و به نشانی [نشانی کامل فروشنده]، نیز مالک مشاع [مقدار سهم، مثلاً سه دانگ مشاع از شش دانگ] از همان پلاک ثبتی می باشند.

سه روز/هفته/ماه پیش (تاریخ اطلاع دقیق: [تاریخ اطلاع خواهان]) اینجانب به موجب [نحوه اطلاع، مثلاً رؤیت مبایعه نامه، شهادت شهود، اطلاع عرفی از محل] مطلع شدم که خوانده محترم ردیف اول، سهم الشرکه خود را که [مقدار سهم] از پلاک ثبتی مذکور است، بدون اطلاع و رضایت اینجانب و از طریق عقد بیع، مطابق مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه] با کد رهگیری [کد رهگیری] در قبال مبلغ [مبلغ ثمن معامله به ریال] ریال به خوانده محترم ردیف دوم، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی مشتری] فرزند [نام پدر مشتری] به شماره ملی [شماره ملی مشتری] و به نشانی [نشانی کامل مشتری] فروخته و تمام ثمن را نیز دریافت نموده است.

با توجه به اینکه مال مورد شراکت، غیرمنقول و قابل تقسیم بوده و شراکت بین فقط دو نفر (اینجانب و خوانده ردیف اول) برقرار بوده و انتقال سهم نیز از طریق عقد بیع صورت گرفته است، تمامی شرایط قانونی جهت اعمال حق اخذ به شفعه اینجانب فراهم می باشد. لذا، با واریز مبلغ [مبلغ ثمن معامله به ریال] ریال (کل ثمن معامله فی مابین خوانده ردیف اول و دوم) به حساب سپرده دادگستری به شماره [شماره حساب سپرده] مورخ [تاریخ واریز] (قبض آن پیوست می باشد)، تقاضای صدور حکم به شرح ذیل را از محضر دادگاه محترم دارم:

1.  صدور حکم بر اخذ به شفعه نسبت به سهم [مقدار سهم] از پلاک ثبتی فوق الذکر و تملک آن توسط اینجانب.
2.  صدور حکم بر الزام خوانده ردیف اول (فروشنده) به تنظیم سند رسمی انتقال سهم مذکور به نام اینجانب.
3.  صدور حکم بر پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و...) در حق اینجانب.

با احترام فراوان
[امضای خواهان]
[تاریخ]

دلایل و مستندات:
1.  کپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی فوق الذکر
2.  کپی مصدق مبایعه نامه شماره [...] مورخ [...] و کد رهگیری [...]
3.  اصل فیش واریز مبلغ ثمن به حساب سپرده دادگستری
4.  استعلام ثبتی ملک
5.  شهادت شهود (در صورت نیاز)
6.  جلب نظر کارشناس (در صورت نیاز)

نمونه رای دادگاه در خصوص اخذ به شفعه

در ادامه، یک نمونه رای دادگاه (شبیه سازی شده) در خصوص دعوای اخذ به شفعه ارائه می شود تا نحوه استدلال و تصمیم گیری قضایی در این پرونده ها روشن شود. لازم به ذکر است که رأی واقعی دادگاه ها شامل جزئیات بیشتری است.

شماره پرونده: 9901234
شماره دادنامه: 0005678
تاریخ صدور: 1402/08/15
مرجع رسیدگی: شعبه 10 دادگاه حقوقی [نام شهرستان]

خواهان: آقای/خانم [نام خواهان] با وکالت آقای/خانم [نام وکیل خواهان]
خوانده ردیف اول: آقای/خانم [نام فروشنده]
خوانده ردیف دوم: آقای/خانم [نام مشتری]
خواسته: اخذ به شفعه و الزام به تنظیم سند رسمی

«رای دادگاه»

در خصوص دادخواست آقای [نام خواهان] به طرفیت آقای [نام فروشنده] و آقای [نام مشتری] به خواسته اخذ به شفعه نسبت به سهم سه دانگ مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] اصلی/فرعی [شماره اصلی/فرعی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] [نشانی دقیق ملک]، دادگاه با بررسی محتویات پرونده، استماع اظهارات طرفین و ملاحظه مستندات ابرازی، به شرح ذیل مبادرت به صدور رأی می نماید:

1.  احراز شرایط شکلی: دادخواست مطابق با موازین قانونی و با رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی تقدیم شده است.
2.  احراز شرایط ماهوی:
    *   مال غیرمنقول و قابل تقسیم: به موجب استعلام ثبتی و نظر هیئت کارشناسان رسمی دادگستری (در صورت نیاز)، پلاک ثبتی موصوف، از نوع مال غیرمنقول و قابل تقسیم تشخیص داده شده است.
    *   شراکت دو نفر: سند مالکیت رسمی خواهان و خوانده ردیف اول، حاکی از شراکت انحصاری بین ایشان به نسبت مساوی در ملک مورد تنازع می باشد.
    *   انتقال به قصد بیع: مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه] با کد رهگیری [کد رهگیری] که اصالت آن توسط اتحادیه مشاوران املاک تأیید شده و همچنین اقرار خواندگان در جلسه دادرسی، دلالت بر وقوع عقد بیع بین خوانده ردیف اول و خوانده ردیف دوم دارد.
    *   فوریت حق شفعه: خواهان به موجب [مدرک اطلاع، مثلاً شهادت شهود] در تاریخ [تاریخ اطلاع] از وقوع بیع مطلع و در تاریخ [تاریخ تقدیم دادخواست] واریز ثمن را به حساب سپرده دادگستری انجام داده و بلافاصله دادخواست خود را تقدیم نموده است که این اقدام، با رعایت مهلت عرفی و مقتضای فوریت مذکور در ماده 821 قانون مدنی مطابقت دارد.
    *   پرداخت ثمن: خواهان به میزان [مبلغ ثمن معامله] ریال، معادل ثمن مندرج در مبایعه نامه، به حساب سپرده دادگستری واریز نموده است.

لذا با عنایت به احراز تمامی شرایط تحقق حق اخذ به شفعه مندرج در ماده 808 قانون مدنی و رعایت فوریت آن، دادگاه خواسته خواهان را موجه و وارد تشخیص داده و به استناد مواد 808، 821 و 823 قانون مدنی:

حکم به اخذ به شفعه خواهان نسبت به سه دانگ مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] اصلی/فرعی [شماره اصلی/فرعی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] [نشانی دقیق ملک] و الزام خوانده ردیف اول (فروشنده) به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال سهم مذکور به نام خواهان صادر و اعلام می نماید. همچنین خواندگان به طور تضامنی مکلف به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل (بر اساس تعرفه) در حق خواهان می باشند.

رأی صادره نسبت به خوانده ردیف دوم حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان [نام استان] است. رأی صادره نسبت به خوانده ردیف اول [حضوری/غیابی] محسوب و [ظرف 20 روز قابل واخواهی در همین دادگاه و سپس ظرف 20 روز قابل تجدیدنظرخواهی / ظرف 20 روز قابل تجدیدنظرخواهی] می باشد.

رئیس شعبه 10 دادگاه حقوقی [نام شهرستان]

نتیجه گیری و اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی

حق اخذ به شفعه، ابزاری مهم و حمایتی در حقوق مدنی ایران برای شرکای املاک غیرمنقول و قابل تقسیم است. این حق که بر مبنای عدالت، رفع ضرر و حفظ آرامش در روابط حقوقی تدوین شده، به شریک مال مشاع این امکان را می دهد که با تملک سهم فروخته شده توسط شریک دیگر، به شراکت خود پایان دهد. با این حال، همان طور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، اعمال این حق مشروط به رعایت دقیق چندین شرط اساسی، از جمله دو نفره بودن شراکت، غیرمنقول و قابل تقسیم بودن مال، وقوع عقد بیع و مهم تر از همه، فوری بودن آن است. نادیده گرفتن هر یک از این شرایط، می تواند منجر به سقوط این حق ارزشمند شود.

پیچیدگی های حقوقی، ماهیت خاص هر پرونده و جنبه فوریت حق شفعه، ایجاب می کند که افراد درگیر با این موضوع، به ویژه شفیع، از دانش و تجربه وکلای متخصص در امور ملکی و حقوقی بهره مند شوند. یک اشتباه در زمان بندی، تنظیم دادخواست یا ارائه مدارک، می تواند به سادگی منجر به تضییع حقوق و تحمیل خسارات سنگین گردد. بنابراین، توصیه اکید می شود که پیش از هر اقدامی، جهت دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و اطمینان از صحت مسیر قانونی، با وکلای مجرب در این حوزه مشورت نمایید.