مراحل اخذ حکم تخلیه مستاجر

اخذ حکم تخلیه مستاجر فرآیندی قانونی است که به مالک (موجر) امکان می دهد ملک خود را از تصرف مستاجری که به تعهدات خود عمل نکرده یا مدت اجاره اش به پایان رسیده، خارج کند. این فرآیند مستلزم آگاهی دقیق از قوانین و مراحل مربوطه است تا از هرگونه اقدام خودسرانه و غیرقانونی که می تواند منجر به تبعات حقوقی شود، پرهیز گردد. با رعایت اصول قانونی، مالکان می توانند به طور مؤثر و مشروع حقوق خود را پیگیری کرده و ملک خویش را بازپس گیرند. این راهنمای جامع تمامی ابعاد قانونی، شرایط، مدارک، هزینه ها و زمان بندی مورد انتظار برای اخذ حکم تخلیه را در سال 1404 شرح می دهد.

مفهوم و انواع تخلیه: حکم، دستور، و تفاوت های کلیدی

در نظام حقوقی ایران، برای بازپس گیری ملک از مستاجر دو مسیر اصلی وجود دارد: درخواست «حکم تخلیه» و درخواست «دستور تخلیه». هر یک از این دو، شرایط، فرآیند رسیدگی و آثار حقوقی متفاوتی دارند که شناخت آن ها برای انتخاب مسیر صحیح ضروری است.

حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه یک رأی قضایی است که پس از طی مراحل کامل دادرسی و بررسی ادله و دفاعیات طرفین (موجر و مستاجر) توسط دادگاه صادر می شود. این نوع تخلیه معمولاً در مواردی کاربرد دارد که قرارداد اجاره فاقد شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری باشد، یا مستاجر به یکی از تعهدات قراردادی خود (مانند عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط، تغییر کاربری بدون اجازه) عمل نکرده باشد. رسیدگی به درخواست حکم تخلیه نیازمند تشکیل جلسه دادرسی، ابلاغ به مستاجر و فرصت دفاع برای او است. این حکم قابل اعتراض (تجدیدنظرخواهی) در مراجع بالاتر قضایی است.

دستور تخلیه فوری چیست؟

در مقابل حکم تخلیه، دستور تخلیه فوری ماهیتی اجرایی دارد و بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی طولانی و استماع دفاعیات مستاجر صادر می شود. این دستور، سریع تر و کم هزینه تر از حکم تخلیه است و معمولاً قابلیت اعتراض ندارد. قانون گذار در شرایط خاصی این امکان را برای موجرین فراهم آورده است. شرایط اساسی برای صدور دستور تخلیه فوری عبارتند از:

• وجود قرارداد اجاره کتبی: قرارداد اجاره باید به صورت رسمی (در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد) یا عادی (بر روی اوراق چاپی یا دست نویس) تنظیم شده باشد.
• امضای دو شاهد: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی باشد، امضای حداقل دو شاهد معتبر زیر آن ضروری است. عدم وجود امضای شاهد، مانع از صدور دستور تخلیه فوری می شود.
• اتمام مدت اجاره نامه: مهم ترین شرط برای صدور دستور تخلیه فوری، پایان یافتن مدت زمان قرارداد اجاره است.
• عدم ذکر شرایط خاص: نباید در قرارداد اجاره شرایطی ذکر شده باشد که مانع از اجرای دستور فوری شود، مثلاً تمدید خودکار اجاره در صورت عدم اعلام قبلی.

تفاوت های کلیدی حکم تخلیه و دستور تخلیه

برای درک بهتر تفاوت های این دو، می توان آن ها را در قالب یک جدول مقایسه ای بررسی کرد:

ویژگی	حکم تخلیه	دستور تخلیه فوری
ماهیت	رأی قضایی با دادرسی کامل	دستور اجرایی بدون دادرسی طولانی
زمان رسیدگی	معمولاً طولانی تر (چند ماه)	معمولاً کوتاه تر (چند هفته)
مرجع صالح	دادگاه صلح (عموماً) یا دادگاه عمومی	دادگاه صلح (عموماً)
قابلیت اعتراض	قابل تجدیدنظرخواهی	معمولاً غیرقابل اعتراض
شرایط صدور	تخلف مستاجر، پایان مدت اجاره بدون شرایط دستور فوری	پایان مدت اجاره، قرارداد کتبی، امضای دو شاهد (برای قرارداد عادی)
هزینه	نسبتاً بیشتر	نسبتاً کمتر

انتخاب بین درخواست حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری، به شرایط خاص قرارداد اجاره و نوع تخلف مستاجر بستگی دارد. بررسی دقیق اسناد و مشاوره با متخصص حقوقی در این مرحله اهمیت بالایی دارد تا بهترین و سریع ترین مسیر قانونی انتخاب شود.

قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر

روابط میان موجر و مستاجر در ایران، تحت تأثیر سه قانون اصلی قرار دارد: قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و قانون مدنی. شناخت این قوانین و دامنه شمول هر یک، برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

این قانون، حاکم بر اکثریت قریب به اتفاق قراردادهای اجاره منعقد شده پس از تاریخ 1376/07/01 است. هدف اصلی این قانون، تسهیل فرآیند تخلیه و کاهش اختلافات پیچیده بود. بر اساس این قانون، مهم ترین موارد تخلیه عبارتند از:

• اتمام مدت اجاره: این رایج ترین و ساده ترین مورد برای درخواست تخلیه است. پس از پایان مدت اجاره، موجر می تواند تقاضای تخلیه کند. اگر قرارداد اجاره عادی باشد و دو شاهد زیر آن را امضا کرده باشند، می توان درخواست دستور تخلیه فوری را از دادگاه صلح (یا شورای حل اختلاف سابق) مطرح کرد.
• عدم پرداخت اجاره بها: در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر در مواعد مقرر، موجر می تواند با رعایت تشریفات قانونی، درخواست تخلیه کند.
• تعدی یا تفریط مستاجر: اگر مستاجر به ملک آسیب برساند، در آن تغییرات غیرمجاز ایجاد کند یا به نحو نادرستی از آن استفاده کند (تعدی)، یا در نگهداری آن کوتاهی ورزد (تفریط)، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارد.
• تغییر کاربری بدون اجازه موجر: اگر مستاجر بدون کسب اجازه از موجر، کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً ملک مسکونی را به تجاری تبدیل کند)، موجر می تواند اقدام به فسخ و تخلیه کند.
• انتقال به غیر بدون اجازه موجر: در صورتی که در قرارداد، مستاجر از اجاره دادن ملک به شخص ثالث منع شده باشد و او این کار را انجام دهد، موجر می تواند درخواست تخلیه کند.

اهمیت تنظیم قرارداد کتبی و امضای دو شاهد زیر آن در این قانون بسیار بالاست، زیرا این شرایط زمینه ساز درخواست دستور تخلیه فوری و تسریع فرآیند می شود.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

این قانون بر قراردادهای اجاره اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که قبل از تاریخ 1376/07/01 منعقد شده اند، حاکم است. ویژگی برجسته این قانون، وجود مفاهیمی مانند «حق کسب و پیشه» و «سرقفلی» است که تخلیه اماکن تجاری را بسیار پیچیده تر می کند. در این موارد، مستاجر از حقوقی برخوردار است که تخلیه او را صرفاً با پایان مدت اجاره امکان پذیر نمی سازد. موارد خاص تخلیه در این قانون که معمولاً منجر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می شود، شامل:

• تغییر شغل توسط مستاجر بدون رضایت موجر (مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد).
• انتقال مورد اجاره به غیر بدون داشتن حق انتقال در قرارداد.
• نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی یا تخریب و نوسازی.
• تعدی و تفریط مستاجر.
• عدم پرداخت اجاره بها.

رسیدگی به دعاوی تخلیه تحت این قانون، صرفاً در صلاحیت دادگاه های عمومی است و فرآیند دادرسی طولانی تر و پیچیده تری دارد.

قانون مدنی و سایر قوانین مرتبط

قانون مدنی به عنوان مادر قوانین خصوصی، اصول کلی قرارداد اجاره را تعریف می کند و در تمامی روابط اجاری، مکمل قوانین خاص موجر و مستاجر است. موادی از قانون مدنی که به عقد اجاره، تعهدات طرفین و شرایط فسخ قرارداد می پردازند، همواره مورد استناد قرار می گیرند.

در سال های اخیر، «قانون شوراهای حل اختلاف» نقش مهمی در رسیدگی به دعاوی تخلیه ایفا کرده است، به ویژه در مورد دستور تخلیه فوری و برخی دعاوی مالی مرتبط با اجاره. با این حال، با تصویب «قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402» و لازم الاجرا شدن آن از سال 1404، صلاحیت بسیاری از دعاوی از جمله دعاوی تخلیه به «دادگاه صلح» منتقل شده است. این تغییر به منظور تخصصی تر کردن و تسریع بخشیدن به رسیدگی ها صورت گرفته است. بنابراین، در حال حاضر و در آینده نزدیک، مرجع اصلی رسیدگی به دعاوی تخلیه، دادگاه صلح خواهد بود.

شرایط قانونی برای درخواست حکم/دستور تخلیه مستاجر

برای اینکه موجر بتواند به صورت قانونی درخواست تخلیه ملک خود را مطرح کند، باید یکی از شرایط مشخص شده در قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر برقرار باشد. این شرایط، مبنای حقوقی طرح دعوا یا درخواست دستور تخلیه را فراهم می آورند.

موارد رایج منجر به تخلیه

در ادامه به تفصیل به موارد شایع و قانونی که منجر به امکان درخواست تخلیه می شوند، می پردازیم:

1. اتمام مدت قرارداد اجاره: این مورد، رایج ترین و کم دردسرترین دلیل برای درخواست تخلیه است، به ویژه اگر قرارداد اجاره مطابق با قانون 1376 و با شرایط لازم (کتبی بودن و امضای دو شاهد برای قرارداد عادی) تنظیم شده باشد. در این حالت، موجر پس از پایان یافتن مدت اجاره، می تواند درخواست دستور تخلیه فوری کند.
2. عدم پرداخت اجاره بها: یکی از اساسی ترین تعهدات مستاجر، پرداخت منظم اجاره بها است. در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای مدتی که در قرارداد مشخص شده (مثلاً یک یا دو ماه)، موجر می تواند با ارسال اظهارنامه قضایی و اخطار کتبی، درخواست تخلیه را مطرح کند. اگر مستاجر پس از اخطار نیز اجاره بها را پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را خواهد داشت.
3. تعدی یا تفریط مستاجر:
   • تعدی: به معنای تجاوز از حدود اذن یا عرف در استفاده از ملک است؛ مثلاً استفاده از ملک مسکونی برای نگهداری مواد خطرناک یا تبدیل بخشی از آن به انبار بدون مجوز.
   • تفریط: به معنای کوتاهی در نگهداری و حفظ ملک مورد اجاره است که منجر به ورود خسارت به آن شود؛ مثلاً عدم تعمیرات جزئی که بر عهده مستاجر است و منجر به آسیب بیشتر به بنا گردد.

   در هر دو حالت، موجر می تواند با اثبات تعدی یا تفریط مستاجر، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه را از دادگاه بخواهد.

4. تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر: اگر در قرارداد اجاره، کاربری مشخصی برای ملک تعیین شده باشد (مثلاً مسکونی یا تجاری) و مستاجر بدون رضایت موجر اقدام به تغییر آن کند، این عمل می تواند دلیلی برای درخواست تخلیه باشد.
5. انتقال به غیر (اجاره دادن به شخص ثالث) بدون اجازه موجر: در صورتی که در قرارداد اجاره، حق انتقال مورد اجاره به شخص ثالث از مستاجر سلب شده باشد، اما او این حق را نقض کرده و ملک را به دیگری اجاره دهد، موجر می تواند به استناد این تخلف، درخواست تخلیه کند.
6. نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی یا خویشاوندان درجه اول: این مورد بیشتر در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مطرح بود و در قانون 1376 کمتر کاربرد دارد، اما در شرایط خاص و با اثبات دشواری (عدم وجود ملک دیگر برای سکونت موجر یا خویشاوندان درجه اول وی)، می تواند مورد استناد قرار گیرد. اثبات این نیاز در دادگاه بسیار مهم و تعیین کننده است.

شرایط اختصاصی قراردادهای تجاری

قراردادهای اجاره اماکن تجاری، به ویژه آن هایی که قبل از سال 1376 منعقد شده اند، دارای پیچیدگی های بیشتری هستند. این قراردادها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند که حق کسب و پیشه و سرقفلی را برای مستاجر به رسمیت می شناسد. در این موارد، موجر برای تخلیه ملک تجاری، علاوه بر اثبات یکی از تخلفات ذکر شده (مانند تغییر شغل بدون مجوز، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط)، ممکن است ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر باشد. مبلغ این حق بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود و می تواند قابل توجه باشد. بنابراین، قبل از هر اقدامی برای تخلیه ملک تجاری، بررسی دقیق نوع قرارداد و قانون حاکم بر آن ضروری است.

مراحل گام به گام اخذ حکم/دستور تخلیه مستاجر در سال 1404

فرآیند اخذ حکم یا دستور تخلیه مستاجر، یک مسیر حقوقی با مراحل مشخص است که رعایت دقیق هر گام برای موفقیت در دعوا و تسریع در بازپس گیری ملک اهمیت زیادی دارد. این مراحل در سال 1404، با تأکید بر صلاحیت دادگاه صلح، به شرح زیر است:

گام اول: اقدامات اولیه و پیش از طرح دعوا

پیش از مراجعه به مراجع قضایی، انجام برخی اقدامات می تواند به حل و فصل مسالمت آمیز موضوع کمک کند یا مدارک لازم برای طرح دعوا را تکمیل نماید.

1. ارسال اظهارنامه قضایی یا اخطار کتبی: در بسیاری از موارد، به ویژه در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا تخلف از سایر شرایط قرارداد، ارسال یک اظهارنامه قضایی یا اخطار کتبی رسمی به مستاجر ضروری است. در این اظهارنامه، ضمن بیان تخلف مستاجر، مهلت معقولی (مثلاً 10 روز) برای رفع تخلف یا تخلیه ملک تعیین می شود. این اقدام نه تنها می تواند مستاجر را به رعایت تعهدات وادار کند، بلکه به عنوان یک سند معتبر در پرونده قضایی آتی قابل استناد خواهد بود.
2. تلاش برای حل و فصل مسالمت آمیز: مذاکره مستقیم با مستاجر، یا استفاده از میانجی گری (مانند مشاورین املاک)، می تواند راهی برای حل و فصل اختلافات بدون ورود به فرآیندهای طولانی و پرهزینه قضایی باشد. در برخی موارد، پیشنهاد مهلتی کوتاه به مستاجر برای یافتن ملک جدید می تواند کارگشا باشد.
3. جمع آوری و آماده سازی مدارک مورد نیاز: تمامی مدارک مرتبط با قرارداد اجاره، مالکیت ملک، و اثبات تخلفات مستاجر (مانند رسیدهای عدم پرداخت اجاره، شهادت شهود، تصاویر مربوط به تعدی و تفریط) باید از قبل جمع آوری و آماده شوند. فهرستی کامل از این مدارک در بخش های بعدی ارائه خواهد شد.

گام دوم: تشخیص مرجع صالح و ثبت درخواست

پس از انجام اقدامات اولیه، موجر باید مرجع قضایی صالح را شناسایی و درخواست خود را ثبت کند.

مرجع قضایی صالح

با توجه به تغییرات قانونی در سال 1404، مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی تخلیه به شرح زیر است:

• دادگاه صلح: این دادگاه، مرجع عمومی و اصلی رسیدگی به اکثر دعاوی تخلیه در سال 1404 خواهد بود، چه برای صدور «دستور تخلیه فوری» (در صورت وجود شرایط لازم طبق قانون 1376) و چه برای «حکم تخلیه» (در مواردی که شرایط دستور تخلیه فوری وجود ندارد یا موضوع نیاز به دادرسی دارد). صلاحیت دادگاه صلح، به منظور تسریع و تخصصی تر کردن رسیدگی به دعاوی کم ارزش و پرشمار، گسترش یافته است.
• دادگاه عمومی: در موارد پیچیده تر، دعاوی مالی مرتبط با اجاره که از سقف صلاحیت دادگاه صلح بیشتر باشد، یا در مورد قراردادهای قدیمی تجاری (مشمول قانون 1356) که نیاز به بررسی حق کسب و پیشه و سرقفلی دارند، دادگاه عمومی همچنان صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

ثبت دادخواست یا درخواست دستور تخلیه

پس از تشخیص مرجع صالح، موجر باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اقدام به ثبت درخواست خود کند:

1. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: تمامی مراحل اولیه ثبت دادخواست یا درخواست دستور تخلیه، از طریق این دفاتر صورت می گیرد.
2. نحوه تنظیم دادخواست/درخواست: در این مرحله، باید دادخواست یا درخواست دستور تخلیه به صورت دقیق و با ذکر تمامی جزئیات تنظیم شود. محتویات ضروری شامل: مشخصات کامل موجر و مستاجر، نشانی ملک، مشخصات قرارداد اجاره، خواسته اصلی (درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه فوری)، دلایل و مستندات (از جمله مدارکی که در گام اول جمع آوری شده اند) و شرح واقعه.
3. اهمیت دقت در انتخاب نوع خواسته و مرجع صالح: اشتباه در انتخاب نوع خواسته (حکم یا دستور تخلیه) یا مرجع صالح، می تواند منجر به رد دعوا یا اطاله دادرسی شود. لذا، مشاوره حقوقی در این مرحله بسیار حائز اهمیت است.

گام سوم: روند رسیدگی در مرجع قضایی

پس از ثبت درخواست، پرونده به مرجع قضایی مربوطه ارجاع داده می شود و روند رسیدگی آغاز می گردد:

1. تشکیل پرونده و ارجاع: پرونده پس از ثبت، به یکی از شعب دادگاه صلح (یا در موارد خاص، دادگاه عمومی) ارجاع می گردد.
2. ابلاغ به مستاجر: در صورتی که درخواست حکم تخلیه باشد، دادگاه موظف است مراتب را به مستاجر ابلاغ کند تا او از دعوای مطروحه مطلع شده و فرصت دفاع داشته باشد. این ابلاغ به صورت رسمی و از طریق سامانه ثنا یا مأمور ابلاغ انجام می شود. برای دستور تخلیه فوری، ابلاغ به مستاجر پس از صدور دستور صورت می گیرد.
3. برگزاری جلسات رسیدگی (در صورت صدور حکم): اگر پرونده نیاز به دادرسی و صدور حکم تخلیه داشته باشد، جلسات رسیدگی تشکیل می شود. در این جلسات، موجر و مستاجر می توانند دفاعیات خود را مطرح کرده، شهود معرفی نموده و مدارک تکمیلی ارائه دهند.
4. صدور دستور/حکم تخلیه: پس از بررسی مدارک، دفاعیات و اتمام دادرسی (در صورت حکم تخلیه) یا احراز شرایط (در صورت دستور تخلیه)، مرجع قضایی اقدام به صدور دستور یا حکم تخلیه می کند.

گام چهارم: فرآیند تجدیدنظرخواهی (در صورت صدور حکم)

در صورتی که رأی صادره، «حکم تخلیه» باشد، این حکم قابل اعتراض است:

1. مهلت 20 روزه برای اعتراض مستاجر: پس از ابلاغ حکم بدوی تخلیه، مستاجر 20 روز مهلت دارد تا نسبت به آن در دادگاه تجدیدنظر استان، اعتراض (تجدیدنظرخواهی) کند.
2. بررسی پرونده در مراجع تجدیدنظر: دادگاه تجدیدنظر، پرونده و اعتراض مستاجر را بررسی می کند. این مرحله نیز می تواند زمان بر باشد.
3. صدور رأی قطعی: پس از اتمام مراحل تجدیدنظرخواهی و صدور رأی توسط دادگاه تجدیدنظر، رأی صادره قطعی و لازم الاجرا می شود.

گام پنجم: اجرای حکم/دستور تخلیه

پس از صدور دستور تخلیه یا قطعی شدن حکم تخلیه، نوبت به مرحله اجرا می رسد:

1. واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری: این یک شرط بسیار مهم و الزامی است. پیش از اجرای حکم یا دستور تخلیه، موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) یا مبلغ باقی مانده از آن را به حساب صندوق دادگستری واریز کند. بدون واریز این مبلغ، حکم یا دستور تخلیه اجرا نخواهد شد. در صورتی که مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده یا اجاره بهای معوقه داشته باشد، این مبالغ از ودیعه کسر و مابقی به مستاجر پرداخت می شود.
2. درخواست صدور اجرائیه: پس از واریز ودیعه، موجر باید از دادگاه یا شورای حل اختلاف صادرکننده رأی، درخواست صدور اجرائیه کند.
3. ارجاع به واحد اجرای احکام: اجرائیه صادر شده به واحد اجرای احکام دادگستری ارسال می گردد.
4. تعیین وقت تخلیه و ابلاغ به مستاجر: واحد اجرای احکام، با همکاری کلانتری محل، وقت مشخصی برای تخلیه ملک تعیین کرده و این زمان را به مستاجر ابلاغ می کند. این اخطار نهایی، فرصتی برای مستاجر جهت جمع آوری وسایل و تخلیه داوطلبانه است.
5. تخلیه ملک توسط ضابطین قضایی: در صورت عدم تخلیه داوطلبانه توسط مستاجر در موعد مقرر، ضابطین قضایی (نیروی انتظامی) با حضور نماینده دادگاه و موجر، اقدام به تخلیه فیزیکی ملک می کنند.
6. صورت برداری از وضعیت ملک و تحویل به موجر: در زمان تخلیه، از وضعیت ملک صورت برداری شده و پس از اطمینان از خروج تمامی وسایل مستاجر (یا انتقال آن ها به انبار در صورت لزوم)، ملک به موجر تحویل داده می شود.

مدارک مورد نیاز برای اخذ حکم تخلیه مستاجر

برای پیگیری قانونی فرآیند تخلیه مستاجر، ارائه مدارک کامل و معتبر به مراجع قضایی از اهمیت بالایی برخوردار است. جمع آوری و آماده سازی دقیق این مدارک پیش از اقدام، به تسریع روند رسیدگی کمک شایانی می کند. در ادامه، فهرستی جامع از مدارک مورد نیاز ارائه می شود:

مدارک شناسایی موجر

• کارت ملی و شناسنامه: اصل و کپی تمامی صفحات برای احراز هویت موجر یا مالکان (در صورتی که ملک بیش از یک مالک داشته باشد).

مدارک مالکیت ملک

• سند مالکیت رسمی: اصل سند مالکیت یا کپی برابر اصل آن (تک برگ یا منگوله دار).
• بنچاق یا مبایعه نامه معتبر: در صورتی که موجر هنوز سند رسمی به نام خود نداشته باشد (مثلاً در مورد ملک تازه خریداری شده)، مبایعه نامه معتبر و تأییدشده می تواند به عنوان مدرک مالکیت موقت ارائه شود.

قرارداد اجاره

• قرارداد اجاره (اصلی و کپی): اصلی ترین مدرک در پرونده تخلیه، قرارداد اجاره است. این قرارداد می تواند به صورت رسمی (در دفترخانه ثبت شده باشد) یا عادی (تنظیم شده در آژانس املاک یا به صورت دست نویس) باشد.
• امضای دو شاهد: برای قراردادهای اجاره عادی، وجود امضای حداقل دو شاهد معتبر زیر قرارداد، برای درخواست دستور تخلیه فوری طبق قانون 1376، حیاتی است.

مدارک اثبات تخلف مستاجر (در صورت لزوم)

این مدارک در مواردی که تخلیه به دلیل تخلف مستاجر (غیر از اتمام مدت) درخواست می شود، اهمیت ویژه دارند:

• رسید عدم پرداخت اجاره بها: در صورت عدم پرداخت اجاره، ارائه مستنداتی مانند پرینت حساب بانکی که عدم واریز اجاره را نشان دهد، یا فیش واریز اجاره بها توسط موجر به حساب مستاجر برای ودیعه (در صورتی که موجر ناچار به این اقدام شده باشد) الزامی است.
• اظهارنامه یا اخطاریه های کتبی قبلی: کپی برابر اصل اظهارنامه های قضایی یا اخطاریه های کتبی که قبلاً برای مستاجر ارسال شده و حاوی اخطار در خصوص تخلف یا درخواست تخلیه بوده است.
• تصاویر یا شهادت شهود: در صورت تعدی، تفریط، تغییر کاربری یا سایر تخلفات، ارائه عکس، فیلم یا معرفی شهود برای اثبات این موارد بسیار مؤثر است.
• نامه های اداری: در صورت نیاز به اثبات مواردی مانند عدم پرداخت قبوض آب و برق، نامه های مربوطه از شرکت های خدماتی.

وکالتنامه وکیل (در صورت انتخاب وکیل)

• در صورتی که موجر از طریق وکیل اقدام کند، ارائه وکالتنامه رسمی وکیل دادگستری که به تأیید کانون وکلا رسیده باشد، ضروری است.

فیش واریز هزینه های دادرسی

• رسید پرداخت هزینه های مربوط به ثبت دادخواست یا درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و سایر هزینه های دادرسی.

نکات کلیدی، هزینه ها و زمان بندی مورد انتظار

آگاهی از جنبه های عملی، مالی و زمانی فرآیند اخذ حکم تخلیه مستاجر، به مالکان کمک می کند تا با دیدی واقع بینانه و برنامه ریزی دقیق تری اقدام کنند. این بخش به بررسی این نکات می پردازد.

مدت زمان مورد انتظار برای صدور و اجرای حکم/دستور تخلیه

مدت زمان لازم برای تکمیل فرآیند تخلیه، بسته به نوع درخواست و پیچیدگی پرونده، متفاوت است:

• دستور تخلیه فوری: در بهترین حالت و در صورت وجود تمامی شرایط لازم (قرارداد کتبی با دو شاهد و اتمام مدت اجاره)، فرآیند صدور دستور و اجرای آن می تواند بین 1 هفته تا 1 ماه به طول انجامد. این زمان بیشتر صرف مراحل ابلاغ و هماهنگی با واحد اجرای احکام می شود.
• حکم تخلیه (با دادرسی): در مواردی که نیاز به دادرسی کامل و صدور حکم تخلیه است، فرآیند می تواند بین 3 تا 6 ماه یا حتی بیشتر طول بکشد. این بازه زمانی شامل مراحل ثبت دادخواست، ابلاغ، برگزاری جلسات دادرسی، صدور حکم بدوی و احتمالاً فرآیند تجدیدنظرخواهی می شود. عواملی مانند شلوغی دادگاه ها، پیچیدگی پرونده، عدم همکاری مستاجر در ابلاغ و طرح اعتراضات، می تواند به این زمان بیافزاید.

هزینه های دادرسی و اجرایی

فرآیند تخلیه مستاجر، مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل موارد زیر می شود:

• هزینه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: این هزینه برای ثبت دادخواست یا درخواست دستور تخلیه دریافت می شود و مبلغی ثابت است.
• هزینه دادرسی: دعاوی تخلیه معمولاً به عنوان دعاوی غیرمالی طبقه بندی می شوند و هزینه دادرسی آن ها بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه تعیین می گردد. این مبلغ مشخص است و به ارزش ریالی ملک بستگی ندارد.
• هزینه کارشناسی: در برخی موارد، مانند تعیین خسارت وارده به ملک توسط مستاجر، یا تعیین اجرت المثل ایام تصرف، ممکن است نیاز به ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری باشد که مستلزم پرداخت هزینه کارشناسی است.
• هزینه اجرای حکم: پس از صدور اجرائیه، واحد اجرای احکام نیز برای انجام مراحل اجرایی (مانند تعیین وقت تخلیه و اعزام ضابطین) هزینه ای را دریافت می کند.

نقش وکیل در فرآیند تخلیه

استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی اجاره، می تواند مزایای قابل توجهی برای موجر داشته باشد:

• تسریع فرآیند: وکیل با آگاهی کامل از رویه های قضایی و حقوقی، می تواند به تسریع فرآیند کمک کند.
• دقت حقوقی: تنظیم صحیح دادخواست، ارائه مدارک دقیق و طرح دفاعیات مؤثر، از اشتباهات حقوقی جلوگیری می کند.
• کاهش دغدغه های موجر: وکیل تمامی مراحل قانونی را پیگیری کرده و دغدغه های موجر را به حداقل می رساند.
• پیگیری صحیح: در صورت بروز مشکلات پیش بینی نشده (مانند پنهان شدن مستاجر یا عدم همکاری در ابلاغ)، وکیل می تواند راهکارهای قانونی مناسب را اتخاذ کند.

حق الوکاله وکیل بر اساس تعرفه کانون وکلای دادگستری و همچنین پیچیدگی پرونده و توافق با وکیل تعیین می شود.

نکات مهم و هشدارهای قانونی برای مالکان

برای حفظ حقوق خود و پرهیز از مشکلات حقوقی، مالکان باید به نکات زیر توجه کنند:

• پرهیز از اقدامات خودسرانه: هرگونه اقدام خارج از چارچوب قانون برای تخلیه مستاجر، مانند قطع آب، برق، گاز، قفل کردن در ملک، یا تهدید مستاجر، جرم کیفری محسوب می شود. طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی، چنین اقداماتی می تواند منجر به شکایت کیفری مستاجر و محکومیت موجر شود. تنها راه قانونی، پیگیری از طریق مراجع قضایی است.
• اهمیت تنظیم قرارداد اجاره قوی و دقیق: یک قرارداد اجاره با جزئیات کامل و رعایت تمامی نکات قانونی، می تواند در زمان بروز اختلاف، به عنوان محکم ترین سند عمل کند. ذکر شرایط فسخ، تعهدات طرفین و راهکارهای حل اختلاف در قرارداد بسیار مهم است.
• نگهداری دقیق از تمامی مدارک: تمامی اسناد مربوط به قرارداد، مکاتبات، رسیدهای پرداخت و هر مدرک دیگری که به روابط اجاری مربوط می شود، باید به دقت نگهداری شود.
• اهمیت واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری: همانطور که قبلاً ذکر شد، بدون واریز ودیعه به صندوق دادگستری در مرحله اجرا، حکم تخلیه قابلیت اجرایی نخواهد داشت. این اقدام حتی در صورتی که مستاجر مبالغی بابت اجاره بها یا خسارت بدهکار باشد، الزامی است و محاسبات کسر مطالبات از ودیعه، در مرحله اجرای احکام صورت می گیرد.
• امکان مطالبه اجور معوقه و خسارات: موجر می تواند علاوه بر درخواست تخلیه، اجور معوقه، اجرت المثل ایام تصرف پس از پایان قرارداد و خسارات وارده به ملک را از طریق همین دادخواست یا دادخواستی جداگانه مطالبه کند.

آگاهی کامل از فرآیند قانونی و پرهیز از هرگونه اقدام شتاب زده، اصلی ترین راهکار برای حفظ حقوق مالکان در مواجهه با چالش های مربوط به تخلیه مستاجر است.

سوالات متداول

آیا می توانم مستاجر را بدون حکم دادگاه تخلیه کنم؟

خیر، به هیچ وجه. تخلیه مستاجر بدون حکم یا دستور قضایی، غیرقانونی و جرم محسوب می شود. اقداماتی نظیر قطع انشعابات (آب، برق، گاز)، قفل کردن درب ملک، یا هر نوع فشار غیرقانونی دیگر، می تواند منجر به محکومیت کیفری موجر طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی شود. تنها راه قانونی و ایمن برای بازپس گیری ملک، از طریق مراجع قضایی و با اخذ حکم یا دستور تخلیه است.

در صورت عدم وجود قرارداد اجاره کتبی، چگونه می توانم ملک را تخلیه کنم؟

در این صورت، امکان درخواست دستور تخلیه فوری وجود نخواهد داشت. شما باید دادخواست تخلیه ید یا فسخ قرارداد اجاره شفاهی و متعاقباً تخلیه ید را به دادگاه صلح (یا دادگاه عمومی در موارد خاص) ارائه دهید. در این حالت، اثبات رابطه استیجاری و پایان مدت اجاره یا تخلف مستاجر، بر عهده موجر است و از طریق شهادت شهود، اقرار مستاجر، یا دلایل دیگر قابل پیگیری خواهد بود. این فرآیند معمولاً طولانی تر و پیچیده تر است.

اگر مستاجر وسایل خود را پس از تخلیه نبرد، چه باید کرد؟

پس از اجرای حکم تخلیه و صورت برداری از ملک، اگر مستاجر وسایل خود را نبرده باشد، این وسایل به انبار واحد اجرای احکام منتقل می شوند. هزینه انبارداری و حمل و نقل بر عهده مستاجر خواهد بود و او می تواند با پرداخت این هزینه ها، وسایل خود را تحویل بگیرد. موجر حق ندارد وسایل مستاجر را تصرف یا به فروش برساند.

آیا مستاجر می تواند به حکم تخلیه اعتراض کند؟

بله، در صورتی که «حکم تخلیه» صادر شده باشد، مستاجر حق دارد ظرف 20 روز پس از ابلاغ حکم بدوی، نسبت به آن در دادگاه تجدیدنظر استان اعتراض کند. اما در مورد «دستور تخلیه فوری»، معمولاً این دستور غیرقابل اعتراض است و مستاجر تنها می تواند در صورت اثبات عدم احراز شرایط اولیه صدور دستور (مانند جعلی بودن قرارداد یا عدم انقضای مدت)، از طریق مراجع قضایی اقدام به ابطال دستور کند.

صلاحیت دادگاه صلح در مورد حکم تخلیه چیست و از چه زمانی اعمال می شود؟

با لازم الاجرا شدن قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 (از سال 1404)، صلاحیت رسیدگی به اکثر دعاوی تخلیه (اعم از دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه) به دادگاه صلح منتقل شده است. این اقدام با هدف تسریع و تخصصی تر کردن فرآیند رسیدگی به این گونه پرونده ها صورت گرفته است.

آیا نیاز به واریز مبلغ رهن (پول پیش) مستاجر قبل از صدور حکم تخلیه است؟

خیر، واریز مبلغ رهن (ودیعه) مستاجر قبل از صدور حکم یا دستور تخلیه الزامی نیست. این مبلغ باید پس از صدور و قطعی شدن حکم یا دستور تخلیه و قبل از اجرای آن، به حساب صندوق دادگستری واریز شود. واحد اجرای احکام، بدون واریز این مبلغ، اقدام به اجرای حکم تخلیه نخواهد کرد.

اگر مستاجر چندین ماه اجاره بها را پرداخت نکند، آیا می توانم فوراً حکم تخلیه بگیرم؟

عدم پرداخت اجاره بها یکی از دلایل موجه برای درخواست تخلیه است. با این حال، فوری بودن آن بستگی به مفاد قرارداد اجاره دارد. اگر در قرارداد شرط فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره برای مدت مشخص (مثلاً یک ماه) درج شده باشد، موجر می تواند با اثبات عدم پرداخت و ارسال اظهارنامه، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه را مطرح کند که به سرعت بیشتری رسیدگی می شود. در غیر این صورت، فرآیند ممکن است طولانی تر باشد و نیاز به دادرسی کامل برای صدور حکم تخلیه دارد.

هزینه وکیل برای پرونده تخلیه مستاجر چقدر است؟

هزینه وکیل (حق الوکاله) برای پرونده های تخلیه، بسته به پیچیدگی پرونده، شهر محل رسیدگی، تجربه وکیل و توافق بین موکل و وکیل متفاوت است. این دعاوی معمولاً جزو دعاوی غیرمالی محسوب می شوند و تعرفه قانونی مشخصی دارند. برای اطلاع دقیق، بهتر است با یک وکیل متخصص مشورت کرده و جزئیات پرونده خود را مطرح نمایید.

نتیجه گیری

فرآیند اخذ حکم تخلیه مستاجر، مسیری حقوقی است که با رعایت دقیق مراحل قانونی و آگاهی کامل از قوانین حاکم، می تواند به مالکان در بازپس گیری ملکشان کمک کند. شناخت تفاوت های حکم و دستور تخلیه، قوانین 1356 و 1376، شرایط موجبات تخلیه، و مراحل گام به گام از ثبت درخواست تا اجرا، برای هر موجری ضروری است. تأکید بر پرهیز از اقدامات خودسرانه، اهمیت واریز ودیعه مستاجر قبل از اجرا، و نقش حیاتی مدارک مستدل، از جمله نکات کلیدی این فرآیند است.

در نهایت، آگاهی از رویه های جدید قضایی (مانند صلاحیت دادگاه صلح از سال 1404) و استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی، نه تنها به تسریع و تسهیل این فرآیند کمک می کند، بلکه حقوق هر دو طرف قرارداد را تضمین نموده و از بروز اختلافات بیشتر جلوگیری به عمل می آورد. با اتخاذ رویکردی مسئولانه و قانونی، می توان به بهترین نتیجه در پرونده های تخلیه مستاجر دست یافت.