نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری

دستور تخلیه فوری ملک تجاری یک ابزار قانونی قدرتمند برای مالکان است تا پس از انقضای مدت اجاره یا نقض جدی تعهدات توسط مستأجر، به سرعت ملک خود را بازپس گیرند. این فرآیند، که به دلیل سرعت بالا از اهمیت ویژه ای در محیط کسب وکار برخوردار است، نیازمند آگاهی دقیق از مبانی قانونی، مراحل اجرایی و مدارک لازم است. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و تخصصی برای مالکان املاک تجاری، به بررسی ابعاد مختلف دستور تخلیه فوری می پردازد و نمونه دادخواست های کاربردی را ارائه می دهد تا حقوق موجرین به نحو احسن استیفا گردد.

مدیریت املاک تجاری همواره با چالش های حقوقی متعددی همراه است که یکی از مهم ترین آن ها، مسئله تخلیه ملک پس از پایان مدت قرارداد اجاره یا در صورت تخلف مستأجر از مفاد آن است. در فضایی که زمان به معنای واقعی کلمه طلاست و هر روز تأخیر در بازپس گیری ملک تجاری می تواند خسارات مالی چشمگیری را متوجه مالک سازد، استفاده از روش های قانونی سریع و مؤثر، از اهمیت حیاتی برخوردار است. «دستور تخلیه فوری» به عنوان یکی از این ابزارها، این امکان را به موجر می دهد که بدون نیاز به طی کردن مراحل طولانی دادرسی که در «حکم تخلیه» مرسوم است، به سرعت و با رعایت تشریفات قانونی، ملک خود را مسترد کند. این راهنما با هدف توانمندسازی مالکان و فعالان حوزه املاک تجاری تدوین شده است تا با درک عمیق از این فرآیند حقوقی، بتوانند از حقوق خود دفاع کرده و فرآیند تخلیه را با اطمینان و کارایی بیشتری پیش ببرند.

دستور تخلیه فوری ملک تجاری: مفهوم و مبانی قانونی

دستور تخلیه فوری، یک قرار قضایی است که برخلاف حکم تخلیه که مستلزم رسیدگی ماهوی و صدور رأی نهایی است، با سرعت بیشتری صادر و اجرا می گردد. این ماهیت فوری، آن را به گزینه ای جذاب برای مالکان املاک تجاری تبدیل می کند که با عدم تخلیه ملک توسط مستأجر مواجه اند. مبنای اصلی قانونی برای صدور دستور تخلیه فوری در مورد املاک تجاری، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 است، به ویژه ماده 3 این قانون. این ماده به صراحت بیان می دارد که در صورت انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، در قراردادهای اجاره رسمی یا عادی که دارای دو شاهد و کد رهگیری باشند، موجر می تواند تقاضای دستور تخلیه فوری کند.

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری بر اساس قانون 1376 به شرح زیر است:

• وجود اجاره نامه رسمی یا عادی دارای کد رهگیری و امضای دو شاهد: این شرط، سنگ بنای درخواست دستور تخلیه فوری است. اجاره نامه های شفاهی یا اجاره نامه های عادی فاقد شروط ذکر شده، معمولاً نمی توانند مبنای صدور دستور تخلیه فوری قرار گیرند و نیازمند طرح دعوای حکم تخلیه با فرآیند طولانی تر هستند.
• انقضای مدت اجاره: مهم ترین و واضح ترین دلیل برای درخواست تخلیه فوری، پایان یافتن مدت زمان قید شده در قرارداد اجاره است.
• عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستأجر در مهلت های مقرر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد، موجر می تواند با رعایت شرایط قانونی (مانند ارسال اظهارنامه)، تقاضای دستور تخلیه کند.
• تخلف از شروط ضمن عقد: مواردی همچون تغییر کاربری ملک تجاری، واگذاری ملک به غیر بدون اجازه موجر یا هرگونه تخلف اساسی دیگر از مفاد قرارداد، می تواند از دلایل موجه برای درخواست تخلیه فوری باشد.

لازم به ذکر است که املاکی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 هستند (املاکی که قبل از سال 1376 اجاره داده شده اند و دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه هستند)، از قاعده دستور تخلیه فوری مستثنی بوده و تخلیه آن ها مستلزم طرح دعوای «حکم تخلیه» با دلایل قانونی خاص (مانند نیاز شخصی مالک، بازسازی، یا تخلفات جدی مستأجر) و معمولاً پرداخت حق سرقفلی به مستأجر است. این تفاوت اساسی، اهمیت تشخیص نوع قرارداد و قانون حاکم را در آغاز فرآیند حقوقی دوچندان می کند.

تفاوت اساسی: دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه در املاک تجاری

در دعاوی مربوط به تخلیه ملک، دو مسیر قانونی اصلی وجود دارد: «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه». آگاهی از تفاوت های این دو برای مالکان املاک تجاری حیاتی است، چرا که انتخاب مسیر صحیح می تواند در زمان و هزینه های دادرسی تأثیر بسزایی داشته باشد.

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مبانی قانونی اصلی	ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر 1376	قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و قانون مدنی
ماهیت حقوقی	قرار قضایی (فوری و غیرقابل اعتراض)	حکم قضایی (قابل اعتراض و تجدیدنظر)
سرعت فرآیند	بسیار سریع (معمولاً چند روز تا چند هفته)	طولانی (معمولاً چند ماه تا بیش از یک سال)
مرجع صالح	شورای حل اختلاف برای قراردادهای عادی؛ دادگاه عمومی برای قراردادهای رسمی	دادگاه عمومی حقوقی
شرایط اصلی صدور	انقضای مدت اجاره و/یا عدم پرداخت اجاره بها در قراردادهای 1376 (دارای 2 شاهد/کد رهگیری)	دلایل متنوع (نیاز شخصی، بازسازی، تخلفات جدی، انقضای مدت در قراردادهای 1356)
وجود حق سرقفلی/کسب و پیشه	قابل اعمال نیست (معمولاً برای املاک بدون سرقفلی)	اغلب در موارد وجود حق سرقفلی/کسب و پیشه مطرح می شود (املاک قبل از 1376)
نیاز به دادرسی ماهوی	خیر، بررسی شکلی و مدارک	بله، رسیدگی کامل به دعوا و دلایل طرفین
ابلاغ و اجرا	پس از صدور، به سرعت ابلاغ و ظرف 3 روز توسط اجرای احکام اجرا می شود.	پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه، ابلاغ و سپس اجرا می شود.

همانطور که جدول فوق نشان می دهد،

انتخاب بین این دو مسیر بستگی به نوع قرارداد اجاره، تاریخ انعقاد آن و دلایل درخواست تخلیه دارد. برای املاک تجاری که تحت شمول قانون سال 1376 قرار دارند و دارای اجاره نامه با شرایط قانونی (اعم از رسمی یا عادی با کد رهگیری و دو شاهد) هستند، دستور تخلیه فوری گزینه ای بسیار کارآمد و سریع است. اما در مواردی که قرارداد اجاره مربوط به پیش از سال 1376 باشد و مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، یا در صورتی که دلایل تخلیه پیچیده تر بوده و نیاز به اثبات در دادرسی ماهوی داشته باشد، مسیر حکم تخلیه اجتناب ناپذیر خواهد بود.

نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری (سناریوهای کاربردی)

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، اساس موفقیت در فرآیند دستور تخلیه فوری است. دادخواست باید شامل مشخصات کامل خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر)، خواسته به صورت صریح و مشخص (دستور تخلیه فوری)، دلایل و منضمات (مدارک پیوست) و شرح کاملی از وقایع و مستندات قانونی باشد. در ادامه، دو سناریوی رایج برای نمونه دادخواست تخلیه فوری ملک تجاری آورده شده است.

سناریو 1: انقضای مدت قرارداد اجاره تحت قانون 1376

این سناریو برای مواقعی است که مدت اجاره ملک تجاری طبق قرارداد به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می کند. این یکی از شایع ترین دلایل درخواست دستور تخلیه فوری است.

دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری به دلیل انقضای مدت اجاره، ابزاری است که سرعت و کارایی را برای بازپس گیری ملک به ارمغان می آورد و از خسارات ناشی از تصرف غیرمجاز جلوگیری می کند.

مشخصات خواهان (موجر):

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
• نام پدر: [نام پدر موجر]
• کد ملی: [کد ملی موجر]
• نشانی کامل: [آدرس پستی کامل موجر]

مشخصات خوانده (مستأجر):

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستأجر]
• نام پدر: [نام پدر مستأجر]
• کد ملی: [کد ملی مستأجر]
• نشانی کامل: [آدرس پستی کامل مستأجر – آدرس محل اقامت یا محل کسب وی]

خواسته:

تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره تجاری (پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [نشانی دقیق ملک تجاری]) به علت انقضای مدت قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] به انضمام مطالبه کلیه خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات:

1. اصل/کپی مصدق اجاره نامه عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] (دارای کد رهگیری [کد رهگیری] و امضای دو شاهد)
2. اصل/کپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]
3. اصل/کپی مصدق مدارک هویتی خواهان (کارت ملی، شناسنامه)
4. رسید یا تعهد پرداخت ودیعه (در صورت وجود و لزوم)

شرح دادخواست:

ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان / بخش]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، مالک شش دانگ یک باب ملک تجاری به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] بخش [نام بخش ثبتی] واقع در [نشانی دقیق ملک تجاری].

به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] که به صورت [عادی/رسمی] و با رعایت کلیه شرایط قانونی از جمله [داشتن کد رهگیری و امضای دو شاهد] تنظیم گردیده است، ملک تجاری فوق الذکر به منظور [نوع کاربری تجاری] به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی مستأجر]، اجاره داده شد.

متأسفانه با وجود انقضای مدت زمان اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] و اتمام مهلت قانونی و قراردادی تصرف، خوانده محترم تاکنون از تخلیه ملک موکل/اینجانب خودداری نموده و حاضر به تحویل ملک نمی باشد. این وضعیت موجب تضییع حقوق مالکانه اینجانب و عدم امکان بهره برداری از ملک شده است.

با عنایت به مراتب فوق و با استناد به ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و با تقدیم مدارک و مستندات پیوست، از آن مقام محترم تقاضای صدور

دستور تخلیه فوری عین مستأجره تجاری موصوف و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، در صورت وجود) را استدعا دارم.

با تجدید احترام،

[امضاء خواهان / وکیل خواهان]

[تاریخ]

سناریو 2: عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر

این سناریو برای مواقعی است که مستأجر در طول مدت قرارداد از پرداخت اجاره بها خودداری کرده و این امر مطابق با شرایط قرارداد و قانون، موجبات فسخ و درخواست تخلیه را فراهم می آورد. این دلیل نیز در قانون 1376 پیش بینی شده است.

مشخصات خواهان (موجر):

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
• نام پدر: [نام پدر موجر]
• کد ملی: [کد ملی موجر]
• نشانی کامل: [آدرس پستی کامل موجر]

مشخصات خوانده (مستأجر):

• نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستأجر]
• نام پدر: [نام پدر مستأجر]
• کد ملی: [کد ملی مستأجر]
• نشانی کامل: [آدرس پستی کامل مستأجر – آدرس محل اقامت یا محل کسب وی]

خواسته:

تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره تجاری (پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [نشانی دقیق ملک تجاری]) به علت عدم پرداخت اجاره بها برای مدت [تعداد ماه/دوره] طبق قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] به انضمام مطالبه اجاره بهای معوقه، اجرت المثل ایام تصرف (در صورت لزوم) و کلیه خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات:

1. اصل/کپی مصدق اجاره نامه عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] (دارای کد رهگیری [کد رهگیری] و امضای دو شاهد)
2. اصل/کپی مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]
3. اصل/کپی مصدق مدارک هویتی خواهان (کارت ملی، شناسنامه)
4. اصل/کپی مصدق اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (جهت اخطار عدم پرداخت اجاره بها)
5. پرینت حساب بانکی یا سایر مدارک اثبات کننده عدم پرداخت اجاره بها
6. رسید یا تعهد پرداخت ودیعه (در صورت وجود و لزوم)

شرح دادخواست:

ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان / بخش]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان]، مالک شش دانگ یک باب ملک تجاری به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] بخش [نام بخش ثبتی] واقع در [نشانی دقیق ملک تجاری].

به موجب قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] که به صورت [عادی/رسمی] و با رعایت کلیه شرایط قانونی از جمله [داشتن کد رهگیری و امضای دو شاهد] تنظیم گردیده است، ملک تجاری فوق الذکر به منظور [نوع کاربری تجاری] به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی مستأجر]، اجاره داده شد. مبلغ اجاره بها به صورت ماهانه [مبلغ اجاره بها] ریال تعیین شده بود.

متأسفانه خوانده محترم از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] به مدت [تعداد ماه/دوره] از پرداخت اجاره بهای مقرر خودداری نموده و علی رغم اخطارهای مکرر اینجانب و ارسال

اظهارنامه رسمی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه]، تاکنون اقدامی در خصوص ایفای تعهدات مالی خود ننموده است. این عدم پرداخت اجاره بها، نقض صریح و اساسی مفاد قرارداد اجاره بوده و موجب ورود ضرر و زیان به اینجانب گردیده است.

با عنایت به مراتب فوق و با استناد به ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مفاد قرارداد اجاره و با تقدیم مدارک و مستندات پیوست، از آن مقام محترم تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره تجاری موصوف، همچنین مطالبه اجاره بهای معوقه از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تا تاریخ تخلیه کامل ملک، و نیز محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، در صورت وجود) را استدعا دارم.

با تجدید احترام،

[امضاء خواهان / وکیل خواهان]

[تاریخ]

چه زمانی می توان دادخواست تخلیه فوری ملک تجاری را مطرح کرد؟

استفاده از مکانیسم دستور تخلیه فوری، نیازمند تحقق شرایطی مشخص و قانونی است. در دعاوی مربوط به املاک تجاری، این شرایط عمدتاً حول محور نقض تعهدات قراردادی از سوی مستأجر یا پایان یافتن مدت زمان قانونی تصرف می گردد. شناخت دقیق این موارد به مالک کمک می کند تا در زمان مناسب و با دلایل محکم، اقدام قانونی مقتضی را به عمل آورد:

1. پایان یافتن مدت اجاره و عدم تمایل به تمدید: این رایج ترین و کم دردسرترین حالت برای درخواست تخلیه فوری است. زمانی که تاریخ انقضای قرارداد اجاره فرا می رسد و موجر تمایلی به تمدید آن ندارد، مستأجر مکلف به تخلیه است. در صورت امتناع، موجر می تواند با استناد به اجاره نامه (که طبق قانون 1376 تنظیم شده باشد)، دستور تخلیه را از مرجع صالح درخواست کند.
2. تأخیر یا عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین (طبق قرارداد): بسیاری از قراردادهای اجاره، شرطی مبنی بر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای یک یا چند ماه متوالی را در خود جای داده اند. علاوه بر شروط قراردادی، قوانین نیز در صورت عدم پرداخت اجاره بها به مالک حق فسخ و درخواست تخلیه را می دهند. البته معمولاً لازم است قبل از طرح دادخواست، اظهارنامه رسمی به مستأجر ارسال شود.
3. استفاده غیرمجاز از ملک تجاری یا تغییر کاربری بدون رضایت موجر: ملک تجاری غالباً برای هدف خاصی (مثلاً فروش پوشاک، دفتر کار، انبار و غیره) اجاره داده می شود. هرگونه استفاده ای مغایر با آنچه در قرارداد قید شده، یا تغییر کاربری ملک (مثلاً تبدیل مغازه به محل سکونت یا کارگاه تولیدی بدون مجوز) تخلف محسوب شده و می تواند موجبات درخواست تخلیه فوری را فراهم آورد.
4. عدم رعایت سایر تعهدات اساسی مندرج در قرارداد اجاره: علاوه بر موارد فوق، قرارداد اجاره می تواند شامل شروط دیگری نیز باشد که عدم رعایت آن ها از سوی مستأجر، منجر به حق فسخ برای موجر و درخواست تخلیه گردد. به عنوان مثال، عدم انجام تعمیرات اساسی که بر عهده مستأجر بوده، یا وارد آوردن خسارت عمدی به ملک. البته این تخلفات باید در قرارداد به وضوح قید شده باشند و اثبات آن ها برای درخواست تخلیه فوری بسیار مهم است.

مهم است که هر یک از این دلایل، با مستندات قانونی و قراردادی قابل اثبات باشند. پیش از هر اقدامی، بررسی دقیق قرارداد اجاره و مشاوره با وکیل متخصص حقوق املاک تجاری برای اطمینان از صحت و قوت دلایل، الزامی است.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم و ثبت دادخواست تخلیه فوری ملک تجاری

برای طرح موفقیت آمیز دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری، جمع آوری و ارائه مدارک کامل و صحیح از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. نقص در مدارک می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی یا حتی رد دادخواست شود. لیست زیر شامل مدارک اساسی و تکمیلی مورد نیاز است:

1. اصل یا کپی برابر با اصل سند مالکیت یا بنچاق: این سند اثبات کننده مالکیت خواهان (موجر) بر ملک تجاری است.
2. اصل یا کپی برابر با اصل اجاره نامه:
   • اجاره نامه رسمی: که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
   • اجاره نامه عادی: که دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور باشد و به امضای حداقل دو شاهد رسیده باشد. (این شرط برای شمول قانون 1376 و درخواست تخلیه فوری حیاتی است).
3. مدارک شناسایی موجر و مستأجر: شامل کپی کارت ملی و شناسنامه طرفین. این مدارک برای احراز هویت و درج صحیح مشخصات در دادخواست ضروری هستند.
4. اظهارنامه رسمی (در صورت ارسال اخطار قبلی به مستأجر): اگر قبل از طرح دادخواست، اظهارنامه ای مبنی بر درخواست تخلیه یا مطالبه اجاره بها به مستأجر ابلاغ شده باشد، کپی مصدق آن باید ضمیمه دادخواست گردد. این امر به ویژه در موارد عدم پرداخت اجاره بها، نشان دهنده حسن نیت موجر و اطلاع رسانی قبلی به مستأجر است.
5. رسید استرداد ودیعه یا تعهد به پرداخت آن: طبق قانون، موجر باید مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر را همزمان با تخلیه یا قبل از آن مسترد نماید یا تعهد کتبی به پرداخت آن بدهد. ارائه رسید پرداخت یا متعهد شدن به پرداخت آن در دادخواست، فرآیند را تسهیل می کند.
6. مدارک اثبات نقض قرارداد (مانند فیش های واریزی ناقص، گزارش کارشناس، شهادت شهود): در صورتی که درخواست تخلیه به دلیل نقض شروطی غیر از انقضای مدت (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر کاربری) باشد، ارائه مستنداتی که تخلف مستأجر را اثبات کند، ضروری است.
7. وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل): اگر مالک از طریق وکیل اقدام می کند، اصل یا کپی مصدق وکالت نامه باید به دادخواست پیوست شود.

توصیه حقوقی: همواره توصیه می شود قبل از اقدام به تنظیم و ثبت دادخواست، تمامی مدارک توسط یک وکیل متخصص مورد بررسی قرار گیرد تا از کامل بودن و صحت آن ها اطمینان حاصل شود و از بروز هرگونه مشکل احتمالی در آینده جلوگیری شود.

مراحل گام به گام طرح و پیگیری دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری

فرآیند درخواست و پیگیری دستور تخلیه فوری ملک تجاری، یک روند حقوقی مشخص دارد که رعایت دقیق گام های آن برای تسریع و موفقیت آمیز بودن نتیجه، ضروری است. در اینجا مراحل اصلی به صورت گام به گام تشریح شده اند:

1. گام 1: مشاوره حقوقی اولیه و بررسی اسناد:

   اولین و شاید حیاتی ترین گام،

   مشورت با یک وکیل متخصص در امور املاک تجاری است. وکیل پس از بررسی دقیق قرارداد اجاره، سند مالکیت و سایر مدارک، وضعیت حقوقی را ارزیابی کرده، مسیر قانونی صحیح (دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه) را تعیین می کند و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری به عمل می آورد. همچنین، وکیل می تواند نکات کلیدی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر 1376 و سایر مقررات مرتبط را برای شما تشریح کند.

2. گام 2: جمع آوری و تکمیل مدارک:

   بر اساس مشاوره اولیه و راهنمایی وکیل، تمامی مدارک مورد نیاز (که در بخش قبلی به تفصیل ذکر شد) باید با دقت جمع آوری و در صورت لزوم، برابر با اصل گردند. اطمینان از کامل بودن و صحت مدارک در این مرحله بسیار مهم است.

3. گام 3: تنظیم دقیق دادخواست:

   با استفاده از نمونه دادخواست های ارائه شده در این مقاله و با کمک وکیل متخصص،

   دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری باید به صورت حقوقی و دقیق تنظیم شود. این دادخواست شامل مشخصات خواهان و خوانده، خواسته، دلایل و منضمات، و شرح کامل و مستند دلایل درخواست تخلیه خواهد بود. دقت در نگارش و عدم وجود هرگونه ابهام، در تسریع روند رسیدگی مؤثر است.

4. گام 4: ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

   پس از تنظیم دادخواست و تکمیل مدارک، موجر (یا وکیل او) باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست را به همراه کلیه منضمات ثبت نماید. در این مرحله، هزینه های دادرسی نیز پرداخت می گردد.

5. گام 5: ارجاع به مرجع صالح و بررسی توسط قاضی:

   پس از ثبت، دادخواست به

   مرجع قضایی صالح ارجاع داده می شود. در مورد دستور تخلیه فوری بر اساس قانون 1376، مرجع صالح

   شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است (برای قراردادهای عادی) یا در برخی موارد

   دادگاه عمومی حقوقی (برای قراردادهای رسمی و یا زمانی که علاوه بر تخلیه، دعاوی دیگری مانند مطالبه خسارت نیز مطرح است). قاضی پس از بررسی شکلی و ماهوی (محدود) دادخواست و مدارک، در صورت احراز شرایط، دستور تخلیه را صادر می کند.

6. گام 6: صدور دستور تخلیه:

   در صورتی که قاضی شرایط قانونی را احراز کند، دستور تخلیه فوری صادر می گردد. این دستور، یک قرار قضایی است و معمولاً نیاز به ابلاغ به مستأجر و طی فرآیندهای تجدیدنظرخواهی را ندارد و بلافاصله پس از صدور قابل اجراست.

7. گام 7: ابلاغ دستور به مستأجر و اجرای آن:

   پس از صدور دستور تخلیه، این دستور توسط واحد اجرای احکام به مستأجر ابلاغ می شود. مستأجر معمولاً

   ظرف 3 روز کاری پس از ابلاغ، مهلت دارد ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه در مهلت مقرر، واحد اجرای احکام با حضور مأمور مربوطه و در صورت لزوم با نیروی انتظامی، اقدام به

   اجرای دستور تخلیه و تحویل ملک به موجر می نماید.

رعایت دقیق این مراحل و بهره مندی از دانش یک وکیل مجرب، می تواند فرآیند تخلیه ملک تجاری را به طور قابل ملاحظه ای تسریع و تسهیل کند.

هزینه های مربوط به دادخواست تخلیه فوری ملک تجاری

هزینه های مربوط به طرح و پیگیری دادخواست دستور تخلیه فوری ملک تجاری، شامل چندین بخش مختلف است که مالکان باید از آن ها مطلع باشند. این هزینه ها بسته به پیچیدگی پرونده، نیاز به خدمات جانبی و نوع وکیل انتخابی متغیر خواهد بود:

1. هزینه دادرسی:

   این هزینه، مبلغی است که بابت ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و رسیدگی به آن در مرجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه) پرداخت می شود.

   هزینه دادرسی معمولاً بر اساس ارزش خواسته محاسبه می گردد. در مورد تخلیه، اگر خواسته صرفاً دستور تخلیه باشد، هزینه دادرسی ثابت و کمتری دارد. اما اگر همراه با تخلیه، دعاوی مالی دیگری مانند مطالبه اجاره بهای معوقه یا اجرت المثل ایام تصرف نیز مطرح شود، هزینه دادرسی بر اساس میزان خواسته مالی (که می تواند بر اساس تعرفه مصوب قوه قضائیه و با توجه به مبلغ اجاره بها یا ارزش اجرت المثل محاسبه شود) افزایش می یابد.

2. حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از خدمات وکیل):

   یکی از مهم ترین بخش های هزینه، مربوط به حق الوکاله وکیلی است که پرونده را پیگیری می کند.

   حق الوکاله وکیل بسته به توافق طرفین و تعرفه های قانونی، پیچیدگی پرونده، مدت زمان صرف شده و تجربه وکیل متفاوت خواهد بود. در نظر داشته باشید که استفاده از وکیل متخصص، اگرچه هزینه ای اضافه دارد، اما می تواند در سرعت، دقت و نتیجه موفقیت آمیز پرونده تأثیر بسزایی داشته باشد و از اتلاف وقت و متحمل شدن خسارات بیشتر جلوگیری کند.

3. هزینه های جانبی:

   علاوه بر موارد فوق، ممکن است هزینه های دیگری نیز در طول فرآیند دادرسی و اجرا پیش آید:

   • هزینه کارشناسی: در صورتی که نیاز به کارشناسی برای تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف یا میزان خسارات وارده به ملک باشد.
   • هزینه ابلاغ: هزینه های مربوط به ارسال اظهارنامه یا ابلاغ اوراق قضایی.
   • هزینه اجرا: هزینه های مربوط به واحد اجرای احکام برای اجرای دستور تخلیه، که معمولاً درصد ناچیزی از ارزش ملک یا دعوا است.
   • هزینه های کپی و برابر با اصل کردن مدارک.

توجه به این نکته ضروری است که در صورت صدور دستور تخلیه به نفع موجر،

بسیاری از این هزینه ها (به ویژه هزینه های دادرسی و بخشی از حق الوکاله وکیل) قابل مطالبه از مستأجر محکوم علیه خواهد بود. بنابراین، ثبت دقیق تمامی فیش ها و رسیدهای پرداختی مربوط به پرونده، از اهمیت بالایی برخوردار است.

نکات حقوقی مهم و اشتباهات رایج مالکان در تخلیه ملک تجاری

تخلیه ملک تجاری، به دلیل پیچیدگی های قانونی و ارزش بالای این گونه املاک، نیازمند دقت و آگاهی کامل است. مالکان باید از نکات حقوقی مهم مطلع باشند و از اشتباهات رایج پرهیز کنند تا فرآیند تخلیه با موفقیت و بدون عواقب ناخواسته به اتمام برسد.

1. اهمیت درج دقیق مدت اجاره در قرارداد:

   یکی از اصول بنیادین در عقد اجاره،

   تعیین دقیق مدت اجاره است. طبق ماده 468 قانون مدنی، اجاره بدون مدت باطل است. در املاک تجاری، این امر حیاتی تر است؛ زیرا انقضای مدت اجاره، اصلی ترین دلیل برای درخواست دستور تخلیه فوری بر اساس قانون 1376 محسوب می شود. هرگونه ابهام در این خصوص می تواند به تأخیر در روند رسیدگی یا حتی رد درخواست تخلیه منجر شود.

2. ضرورت ثبت قرارداد اجاره در سامانه کد رهگیری برای استفاده از مزایای تخلیه فوری:

   برای آن دسته از قراردادهای اجاره که به صورت عادی تنظیم می شوند،

   دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و امضای دو شاهد ذیل قرارداد، از شروط اصلی برای بهره مندی از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر 1376 و امکان درخواست دستور تخلیه فوری است. بدون این شرط، قرارداد عادی ممکن است در حکم شفاهی تلقی شده و نیازمند طرح دعوای طولانی تر حکم تخلیه باشد.

3. پرهیز از اقدام خودسرانه و غیرقانونی برای تخلیه:

   هرگونه اقدام مستقیم و خودسرانه مالک برای تخلیه ملک (مانند قطع آب و برق، تعویض قفل، تهدید مستأجر و…)، حتی اگر حق با مالک باشد، می تواند به

   شکایت کیفری از سوی مستأجر (مانند مزاحمت ملکی، تصرف عدوانی یا ورود به عنف) منجر شده و عواقب حقوقی و کیفری سنگینی برای مالک در پی داشته باشد. تنها راه قانونی و ایمن، پیگیری از طریق مراجع قضایی است.

4. چگونگی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و خسارات وارده:

   در صورتی که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره یا فسخ قرارداد، ملک را تخلیه نکند، مالک می تواند علاوه بر درخواست تخلیه،

   مطالبه اجرت المثل ایام تصرف (مبلغی معادل اجاره بهای روز ملک برای مدت تصرف غیرمجاز) و

   خسارات وارده به ملک (در صورت وجود) را نیز در همان دادخواست یا دادخواستی جداگانه مطرح کند. این امر معمولاً مستلزم کارشناسی رسمی است.

5. تأکید بر نقش وکیل متخصص در تسریع و صحیح انجام شدن فرآیند:

   پیچیدگی های قوانین ملکی، تفاوت های ظریف بین انواع قراردادها و رویه های قضایی، استفاده از

   خدمات یک وکیل متخصص در امور املاک تجاری را نه تنها توصیه، بلکه ضروری می سازد. وکیل با اشراف کامل به قوانین و تجربه ای که در پرونده های مشابه کسب کرده، می تواند از بروز اشتباهات جلوگیری کرده، فرآیند را تسریع بخشد و احتمال موفقیت را به حداکثر برساند.

6. توجه به وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه در قراردادهای پیش از سال 1376:

   املاکی که قرارداد اجاره آن ها قبل از سال 1376 منعقد شده و مشمول قوانین قبلی (مانند قانون 1356) هستند، دارای

   حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستأجر می باشند. در این موارد، درخواست دستور تخلیه فوری معمولاً امکان پذیر نیست و تخلیه مستلزم طرح دعوای حکم تخلیه با دلایل قانونی خاص (مثلاً نیاز شخصی مالک، بازسازی، یا تخلفات جدی) و غالباً پرداخت حق سرقفلی به مستأجر است.

   عدم توجه به این تمایز قانونی، از اشتباهات رایج و پرهزینه است.

نتیجه گیری: راهکاری مطمئن برای بازپس گیری ملک تجاری

فرآیند

دستور تخلیه فوری ملک تجاری، به عنوان یک راهکار حقوقی مؤثر و زمان بَر، برای مالکان املاک تجاری اهمیت بسزایی دارد. این مکانیسم قانونی، امکان بازپس گیری سریع ملک را در شرایطی نظیر انقضای مدت اجاره یا نقض تعهدات کلیدی توسط مستأجر، فراهم می آورد و از تحمیل خسارات بیشتر به موجر جلوگیری می کند. با این حال، موفقیت در این مسیر، به شدت وابسته به آگاهی کامل از مبانی قانونی، رعایت دقیق تشریفات قضایی، و جمع آوری مستندات صحیح و کافی است.

در این مقاله، تلاش شد تا ضمن تشریح مفهوم و مبانی قانونی دستور تخلیه فوری بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر 1376، تفاوت های آن با حکم تخلیه، شرایط و مدارک لازم، و مراحل گام به گام طرح و پیگیری دادخواست به صورت تخصصی و کاربردی تبیین گردد. همچنین، با ارائه نمونه دادخواست های رایج و هشدار در خصوص اشتباهات متداول، قصد بر آن بود که مالکان محترم با دیدگاهی روشن تر و اطمینان خاطر بیشتری گام در این مسیر حقوقی بگذارند.

در نهایت، با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اهمیت بالای املاک تجاری،

مشاوره و همراهی با یک وکیل متخصص در امور املاک تجاری نه تنها یک توصیه، بلکه یک ضرورت انکارناپذیر است. وکلای متخصص با دانش و تجربه خود، می توانند فرآیند حقوقی را به نحو احسن مدیریت کرده، از بروز خطاها و تأخیرات ناخواسته جلوگیری کنند و حقوق مالکانه شما را به طور کامل استیفا نمایند.

بدین ترتیب، برای اطمینان از یک فرآیند حقوقی موفق و بدون دردسر در بازپس گیری ملک تجاری خود، توصیه می شود در اولین فرصت با متخصصین حقوقی مشورت نمایید.